Investeren in vastgoed voor beginners

Investeren in vastgoed voor beginners vraagt om meer dan alleen het selecteren van een pand of belegging. Wie wil beginnen met investeren in vastgoed, moet eerst bepalen welk deel van het vrij belegbare vermogen beschikbaar is, hoeveel betrokkenheid gewenst is en welke beleggingshorizon, liquiditeitsbehoefte en risicobereidheid daarbij passen.

Bij beleggen in vastgoed voor beginners draait de eerste keuze meestal om direct of indirect te investeren. U kunt zelf een vastgoedobject kopen en beheren, of via een beleggings- of financieringsstructuur aan vastgoed deelnemen. Beide routes worden hieronder afzonderlijk toegelicht. Daarna worden de belangrijkste verschillen naast elkaar gezet.

Rendement, risico en benodigd kapitaal bij direct vastgoed

Het mogelijke nettoresultaat wordt bepaald door de huurinkomsten en waardeverandering, verminderd met onder meer financieringslasten, aankoopkosten, belastingen, onderhoud en beheer.

Belangrijke risico’s zijn:

• leegstand of het wegvallen van huurinkomsten;

• wanbetaling door een huurder;

• onverwacht of achterstallig onderhoud;

• stijgende financieringslasten;

• wijzigingen in wet- en regelgeving;

• een daling van de waarde of verkoopbaarheid van het vastgoed.

Financiering met geleend geld kan zowel het mogelijke rendement als het mogelijke verlies vergroten. Rente en aflossing blijven verschuldigd wanneer de inkomsten tegenvallen.

Daarnaast vertegenwoordigt één vastgoedobject vaak een groot deel van het beschikbare vermogen. Hierdoor kan concentratierisico ontstaan. Houd daarom naast het benodigde eigen vermogen voldoende middelen beschikbaar voor leegstand, onderhoud en onverwachte uitgaven.

Vastgoedfonds

Bij een vastgoedfonds neemt u deel in een fonds dat vastgoed bezit of daarin investeert. Uw mogelijke opbrengst bestaat uit dividend, andere uitkeringen en een eventuele waardeontwikkeling van uw participatie. De waarde van het vastgoed kan invloed hebben op het fondsresultaat en daarmee op de waarde van uw investering. Het dagelijks beheer van het vastgoed ligt bij de fondsbeheerder. De looptijd en verhandelbaarheid zijn afhankelijk van de fondsstructuur en de bijbehorende voorwaarden. Belangrijke risico's zijn onder meer waardedaling van het vastgoed, leegstand, oplopende kosten, tegenvallende fondsresultaten en een beperkte verhandelbaarheid van de participaties. Welke zekerheden u heeft, hangt af van de structuur van het fonds. Een voordeel van een vastgoedfonds is dat het kan spreiden over meerdere vastgoedobjecten, locaties of vastgoedtypen.

Vastgoedobligatie

Bij een vastgoedobligatie bent u obligatiehouder en heeft u een vordering op de uitgevende vastgoedonderneming. Uw opbrengst bestaat uit een vooraf afgesproken rentevergoeding volgens de obligatievoorwaarden. U deelt doorgaans niet rechtstreeks mee in een waardestijging van het vastgoed. Het beheer van het vastgoed ligt bij de vastgoedonderneming of een aangestelde beheerder. Vastgoedobligaties hebben vaak een vooraf afgesproken looptijd. Of u de obligatie tussentijds kunt overdragen, hangt af van de voorwaarden. De belangrijkste risico's zijn betalingsproblemen bij de uitgevende onderneming, een waardedaling van het vastgoed en een beperkte verhandelbaarheid van de obligatie. Eventuele zekerheden zijn afhankelijk van de obligatievoorwaarden. De mate van spreiding hangt af van de vastgoedonderneming en de onderliggende vastgoedportefeuille.

Hypothecaire lening

Bij een hypothecaire lening treedt u op als vastgoedfinancier en heeft u een vordering op de vastgoedpartij. Uw opbrengst bestaat uit een vooraf afgesproken rentevergoeding volgens de voorwaarden van de vastgoedpropositie. U deelt niet rechtstreeks mee in een waardestijging of winst van het vastgoed. Het dagelijks beheer ligt bij de vastgoedpartij of een aangestelde beheerder. Meestal geldt een vooraf afgesproken looptijd en zijn de mogelijkheden om tussentijds uit te stappen beperkt. De belangrijkste risico's zijn betalingsproblemen bij de vastgoedpartij, een waardedaling van het onderpand en de mogelijkheid dat de opbrengst van een eventuele verkoop onvoldoende is om de lening volledig terug te betalen. Als zekerheid dient het onderliggende vastgoed als onderpand en maakt het hypotheekrecht onderdeel uit van de zekerheidspositie. Spreiding is mogelijk door te investeren in meerdere vastgoedproposities, verschillende vastgoedpartijen en uiteenlopende looptijden.

Welke vorm aansluit op uw situatie hangt niet alleen af van de mogelijke vergoeding. Ook uw juridische positie, de voorwaarden, kosten, looptijd, verhandelbaarheid, spreiding en eventuele zekerheden zijn bepalend.

Direct en indirect investeren in vastgoed voor beginners vergeleken

Nu beide routes afzonderlijk zijn toegelicht, kunt u de belangrijkste verschillen naast elkaar zetten. Welke vorm aansluit op uw situatie, hangt onder meer af van het beschikbare vermogen, de gewenste betrokkenheid, de beleggingshorizon, liquiditeitsbehoefte, spreidingsmogelijkheden en risicobereidheid.

Direct investeren

Bij direct investeren bent u zelf eigenaar van het vastgoedobject. Dit vraagt doorgaans meer tijd en betrokkenheid, omdat u verantwoordelijk bent voor de aankoop, verhuur, het onderhoud, de administratie en uiteindelijk ook de verkoop van het vastgoed. Daar staat tegenover dat u meer directe invloed heeft op het beheer en de keuzes rondom het vastgoed. Voor een directe investering is meestal een groter eigen vermogen nodig, omdat u één of enkele vastgoedobjecten financiert en daarnaast rekening moet houden met bijkomende kosten. De spreiding is daardoor vaak beperkt en geconcentreerd in één object of een klein aantal huurders. Uw mogelijke opbrengst bestaat uit huurinkomsten en een eventuele waardeverandering van het vastgoed. Wanneer u uw investering wilt beëindigen, moet het vastgoed worden verkocht, wat afhankelijk van de marktomstandigheden enige tijd kan duren.

Indirect investeren

Bij indirect investeren belegt u via een vastgoedfonds, een vastgoedobligatie of een vastgoedfinanciering. U bent daarbij niet zelf eigenaar van het vastgoed, maar investeert in een beleggings- of financieringsstructuur. Het dagelijks beheer ligt bij een fondsbeheerder, vastgoedonderneming of vastgoedpartij, waardoor u doorgaans minder tijd hoeft te besteden aan het beheer van uw investering. Uw invloed op het vastgoed is beperkter en uw rechten worden bepaald door de voorwaarden van de investering. Doordat meerdere investeerders gezamenlijk kunnen investeren, is het vaak mogelijk om deel te nemen in grotere vastgoedobjecten of complete vastgoedportefeuilles met een relatief lager investeringsbedrag. Ook kan spreiding over meerdere objecten, huurders, vastgoedpartijen of looptijden eenvoudiger worden gerealiseerd. Afhankelijk van de gekozen vorm bestaat de mogelijke opbrengst uit rente, dividend of andere uitkeringen. De looptijd en de mogelijkheden om tussentijds uit te stappen zijn afhankelijk van de voorwaarden die voor de betreffende investering gelden.

Beginnen met vastgoed beleggen via Meerdervoort

Via Meerdervoort investeert u in vastgoedfinancieringen, zonder zelf eigenaar of verhuurder van het onderliggende vastgoed te worden. Per vastgoedpropositie ziet u vooraf de rentevergoeding, looptijd, wijze van terugbetaling, Loan-to-Value en belangrijkste zekerheden.

De vastgoedproposities kunnen betrekking hebben op verschillende soorten onderliggend vastgoed, waaronder kantoorvastgoed, winkelvastgoed, zorgvastgoed en ander commercieel vastgoed.

Tijdens de looptijd geeft Meerdervoort inzicht in de prestaties van de propositie, relevante werkzaamheden en de voortgang van de financiering. Zo kunt u inzicht opbouwen in vastgoed, financieringsstructuren en factoren die de waarde en zekerheidspositie beïnvloeden.

Het hypotheekrecht wordt notarieel vastgelegd en het vastgoed dient als onderpand. Ook de rang van het eerste of tweede hypotheekrecht is relevant voor de zekerheidspositie. Deze zekerheden kunnen risico’s beperken, maar nemen deze niet volledig weg.