U werkt hard om financiële zekerheid op te bouwen voor uzelf en uw dierbaren. Maar werkt uw vermogen ook voor u? Misschien bent u op zoek naar een aanvulling op uw pensioen, een investering voor de toekomst van uw kinderen of wilt u eenvoudigweg uw vermogen laten groeien.
Wat uw doel ook is, geld groeit alleen als het wordt geïnvesteerd. Beleggen in vastgoed biedt u verschillende mogelijkheid om dit te doen. Zeker nu de rente al enkele jaren historisch laag is, is onroerend goed als belegging extra interessant ondanks het hogere risico. We leggen u graag de voordelen en risico’s van beleggen in onroerend goed uit en hoe het kan bijdragen aan uw financiële doelen.
Als belegger zoekt u naar een voor u optimale balans tussen risico en rendement. Dit is de reden waarom veel beleggers kiezen voor vastgoed. Vastgoed is in het algemeen inflatiebestendig, de gemiddelde waarde van vastgoed stijgt door de jaren heen praktisch altijd en het biedt het voordeel van direct rendement vanwege de vaak langlopende huurcontracten wat zorgt voor vaste inkomsten.
Vastgoed biedt het voordeel van maandelijkse huurinkomsten die veelal jaarlijks stijgen. Deze inkomsten worden gebruikt om (operationele) kosten te betalen, zoals de lasten van een lening of onderhoud, maar is voor een belangrijk deel nettowinst uit de investering.
Het is vergelijkbaar met dividend op de aandelenmarkt hoewel dit in de meeste gevallen minder vaak wordt uitgekeerd en het is onzekerder. Bedrijven kunnen er immers op elk moment voor kiezen dividend te verlagen of zelfs te beëindigen.
Dit geldt niet voor inkomsten uit huurstromen. Hoewel er altijd risico op leegstand is, zijn de huurinkomsten van vastgoed gebaseerd op langjarige overeenkomsten en dus zeer voorspelbaar en stabiel. Bovendien stijgen de meeste huurprijzen naarmate de tijd verstrijkt en de vastgoedmarkt zich ontwikkelt.
Investeren in vastgoed leidt op diverse manieren tot kapitaalgroei. Allereerst omdat de waarde van onroerend goed over het algemeen in de loop van de tijd stijgt. Het stijgt bijvoorbeeld mee met de inflatie maar bijvoorbeeld ook bevolkingsgroei, economische ontwikkelingen of als gevolg van stijgende huurinkomsten. Ook is het mogelijk door actief beheer en bijvoorbeeld renovaties de waarde van onroerend goed te verhogen.
Vastgoed is in het algemeen inflatiebestendig, de gemiddelde waarde van vastgoed stijgt door de jaren heen praktisch altijd.
Vastgoed heeft over het algemeen een lagere volatiliteit en brengt meer stabiliteit in een beleggingsportefeuille vanwege de meer voorspelbare inkomsten. Dit komt doordat prijsontwikkelingen zich vaak op de lange termijn vertonen ten opzichte van de aandelenmarkt, waar aandelen van dag tot dag behoorlijk in prijs kunnen fluctueren.
Omdat vastgoed en aandelen verschillende marktcycli volgen, kan de toevoeging van vastgoed helpen om de volatiliteit te verminderen en een stabieler rendement genereren.
De combinatie van rendement uit huurstromen – een vast maandelijks bedrag – met waardeontwikkeling op de lange termijn, zorgt voor een solide diversificatie van uw investering. Als de waardeontwikkeling van vastgoed gedurende een periode wat lager is, is er immers nog altijd een goed rendement te halen uit de huurstromen.
De impact van inflatie is een belangrijke overweging in uw investeringskeuzes. Vastgoed is een investering met een historisch gezien waardevaste eigenschap die de impact van inflatie kan doorstaan. Als de bouwkosten voor nieuw vastgoed stijgen als gevolg van inflatie, zal bestaand vastgoed in waarde stijgen omdat de vervangingskosten toenemen. Ook biedt praktisch elk huurcontract de mogelijkheid om de huurprijzen jaarlijks te verhogen om de inflatie (of sinds kort de loonstijgingen) te volgen. Dit maakt vastgoed een effectieve hedge tegen inflatie.
Net als bij elke andere belegging, zijn er ook risico’s verbonden aan beleggen in vastgoed. Zo is er bijvoorbeeld risico op leegstand, de kosten voor het beheer van het vastgoed die ten koste gaan van het rendement en ook de grote bedragen die nodig zijn om het vastgoed te kunnen financieren.
Bij beleggingen in vastgoed heeft u kans op leegstand. Eenvoudigweg omdat huurders komen en gaan, maar er kan ook sprake zijn van wanbetaling door huurders. In dat geval draagt u wel de kosten voor het vastgoed, maar worden er geen inkomsten gegenereerd. Ook kunnen economische ontwikkelingen – zoals de coronapandemie met verplichte winkelsluitingen en minder gebruik van kantoren – en veranderende wet- en regelgeving de verhuurbaarheid of de huurprijzen van het vastgoed beïnvloeden. Ontwikkelingen die effect zullen hebben op het rendement.
Deze risico’s kunnen op uiteenlopende manieren beheersbaar worden gemaakt. Bijvoorbeeld door te kiezen voor vastgoedinvesteringen in gebouwen met langjarige huurcontracten, door te kiezen voor vastgoed op aantrekkelijke locaties of voor bedrijfsverzamelgebouwen waar de huurinkomsten zijn gespreid over meerdere huurders.
Als eigenaar van vastgoed is ook het beheer van het pand uw verantwoordelijkheid. Dit betekent dat u zorgdraagt voor de verhuur, administratie en het onderhoud. Dit vraagt niet alleen tijd, maar vooral ook kennis van verschillende aspecten. Uiteraard kunt u ervoor kiezen hiervoor een professionele beheerder in te schakelen die al deze zaken voor u regelt tegen een vergoeding. Dit gaat dan wel ten koste van een deel van het rendement.
Daarnaast heeft u te maken met exploitatiekosten, zoals reparaties, verzekeringen, onroerendgoedbelasting en administratiekosten. Ook deze kosten moet u aftrekken van uw rendement.
Beleggen in vastgoed vraagt, afhankelijk van het type vastgoed, in de meeste gevallen een forse kapitaalinvestering.
Beleggen in vastgoed vraagt, afhankelijk van het type vastgoed, in de meeste gevallen een forse kapitaalinvestering. Er zijn voor onroerend goed beleggingen meestal aanzienlijke kosten gemoeid met de aankoop van het onroerend goed en voor gerelateerde kosten zoals makelaarskosten, notariskosten, belastingen en mogelijke renovaties.
Hierin is de context van vastgoed een belangrijk uitgangspunt. Beleggen in vastgoed betekent immers dat u niet zomaar bij (een deel van) uw geldt kunt. Dit in tegenstelling tot geld dat is belegd in aandelen of obligaties. Het kan moeilijk zijn om snel geld vrij te maken door een vastgoedbelegging te verkopen, vooral als de markt op dat moment niet gunstig is.
Clusterrisico’s zijn risico’s die een gevolg zijn van te weinig diversiteit. Bijvoorbeeld door een groot deel van uw vermogen te investeren in een specifiek type vastgoed of in onroerend goed in een bepaalde geografische regio. Dit maakt uw vermogen gevoelig voor marktvolatiliteit en bijvoorbeeld trends of regionale economische omstandigheden die gevolgen hebben voor de vastgoedmarkt.
Om clusterrisico te vermijden, is diversificatie belangrijk. Dit kan bijvoorbeeld door de vastgoedportefeuille te spreiden over verschillende geografische locaties, verschillende vastgoedsegmenten en diversiteit in huurders. Hiermee kunt u het risico op een gebeurtenis of marktverandering die uw investering beïnvloedt verminderen.
Er zijn verschillende typen vastgoed waarin u kunt beleggen. Zoals woningen, winkels, kantoren of bijvoorbeeld zorgvastgoed. De juiste keuze hangt samen met uw financiële doelen en de omvang van het kapitaal dat u wilt investeren. We hebben voor u de verschillende Vastgoed typen waarin Meerdervoort investeert voor u samengevat.
Er zijn verschillende manieren waarop u kunt beleggen in vastgoed. Zo kunt u direct beleggen in bijvoorbeeld een kantoorpand of winkelcentrum. En u kunt indirect beleggen door te participeren in closed-end vastgoedfondsen, open-end vastgoedfondsen of REIT’s. Elke investeringsmogelijkheid heeft zijn eigen specifieke kenmerken en overwegingen op het gebied van risico en rendement. Bij het kiezen van de juiste investeringsstrategie zijn uw financiële doelen, de beleggingsrisico’s die u bereid bent te nemen en uw investeringshorizon belangrijke uitgangspunten.
Dit is de meest directe vorm van vastgoedbeleggen. Het houdt in dat u fysiek onroerend goed koopt, zoals een woning, winkel of kantoor. Het voordeel hiervan is dat u als eigenaar de volledige controle heeft, van verhuur tot en met beheer. Dit is echter ook direct het nadeel. U bent namelijk zelf verantwoordelijk voor het kapitaal, maar ook voor het beheer en de exploitatiekosten.
Closed-end vastgoedfondsen zijn beleggingsfondsen die kapitaal ophalen van beleggers om te investeren in een onroerend goed portefeuille. De meeste van deze fondsen hebben een vast aantal aandelen en een vooraf vastgestelde looptijd. Beleggers kunnen aandelen kopen op het moment dat het fonds wordt opgericht met vaak beperkte mogelijkheden om deze aandelen te verkopen voor het verstrijken van de einddatum.
Een belangrijk voordeel is dat closed-end fondsen zich vaak richten op specifieke projecten die een hoger rendement opleveren. Ook biedt het investeerders de mogelijkheid om in verschillende projecten te investeren en daarmee hun portefeuille te diversifiëren. Dit voorkomt clusterrisico. Een nadeel van closed-end fondsen is dat ze een beperkte flexibiliteit hebben met meestal een vaste looptijd waaraan het geïnvesteerde kapitaal gebonden is. Omdat de aandelen niet vrij verhandelbaar zijn, kunnen ze niet worden doorverkocht. Als belegger zijn de mogelijkheden om uit het fonds te stappen om je liquiditeit te vergroten zeer beperkt.
In tegenstelling tot closed-end fondsen hebben open-end vastgoedfondsen geen vaste looptijd en bieden ze investeerders meer flexibiliteit. Omdat open-end vastgoedfondsen beursgenoteerd zijn, kunnen beleggers doorgaans op elk gewenst moment aandelen kopen of verkopen waardoor ze kunnen meebewegen op uw liquiditeitswensen. Dit type vastgoedfondsen beleggen vaak in een breed scala aan onroerend goed.
Omdat dit type fondsen gericht is op stabiliteit op lange termijn, bieden ze vaak een enigszins lager rendement.
Toegang tot liquiditeit op het moment dat dit voor u nodig is, is een groot voordeel van deze beleggingsmogelijkheid. Aandelen kunnen regelmatig worden gekocht en verkocht. Daarnaast bieden open-end vastgoedfondsen de mogelijkheid om te investeren in verschillende vastgoedtypen. Clusterrisico wordt zo voorkomen door diversificatie. Omdat dit type fondsen gericht is op stabiliteit op lange termijn, bieden ze vaak een enigszins lager rendement.
REITs zijn bedrijven die vastgoedbeleggingen beheren en exploiteren. REITs bieden investeerders de mogelijkheid om indirect in vastgoed te beleggen door aandelen te verwerven in REITs. REITs keren het grootste deel van hun belastbaar inkomen uit aan aandeelhouders in de vorm van dividend. Doorgaans moet dit ten minste 75% tot 90% zijn. Er zijn verschillende soorten REIT’s variërend van beursgenoteerd, niet-beursgenoteerd en private REITs.
Het voordeel van investeren in REIT’s is de vaak brede diversificatie zonder direct vastgoed te bezitten, regelmatige dividenduitkeringen en hogere liquiditeit omdat aandelen makkelijker kunnen worden gekocht en verkocht dan bij directe vastgoedbeleggingen. Een nadeel van investeren in REIT’s is dat je als investeerder minder controle hebt en dat beursgenoteerde REIT’s beïnvloed kunnen worden door schommelingen op de aandelenmarkt.
Vastgoedondernemingen die met hypothecaire leningen werken, lenen geld van particuliere beleggers om vastgoed te financieren. In ruil daarvoor krijgen kredietverstrekkers een vaste maandelijkse rentevergoeding gedurende een afgesproken looptijd en het hypotheekrecht via een notariële hypotheekakte. Dit betekent dat het vastgoed dient als onderpand voor de financiering. Het voordeel hiervan is dat als de geldlener in gebreke blijft of zelfs in een faillissement terechtkomt, de kredietverstrekker als eerst het recht heeft op de verkoopopbrengst van een (gedwongen) verkoop.
Het voordeel hiervan is dat als de geldlener in gebreke blijft of zelfs in een faillissement terechtkomt, de kredietverstrekker als eerst het recht heeft op de verkoopopbrengst van een (gedwongen) verkoop.
U deelt bij het beleggen via een hypotheeklening niet mee in de winst, de toekomstige overwaarde, maar ook niet in het verlies, de waardedaling of tussentijdse leegstand. Dat is voor risico van de onderneming aan wie u leent. Het rendement staat vooraf vast en is een percentage dat past bij het rendement op vastgoedbeleggingen.
Meerdervoort investeert in vastgoed via hypotheekleningen. Op de pagina ‘Investeren in vastgoed via Meerdervoort’ leest u meer over het investeringsproces.
Voordat u begint met beleggen, is het belangrijk om uw eigen financiële doelstellingen duidelijk te definiëren. Wilt u bijvoorbeeld vermogen opbouwen voor uw pensioen? Wilt u uw vermogen veiligstellen voor de volgende generatie of wilt u eenvoudigweg dat uw vermogen voor u gaat werken? Uw doelen bepalen uw beleggingshorizon en daarmee uw beleggingsstrategie.
Bepaal hoeveel risico u bereid bent te nemen met uw investeringen. Dit kan afhankelijk zijn van uw leeftijd, uw financiële situatie en de mate waarin u comfortabel bent met marktvolatiliteit. Dit heeft immers op zijn beurt weer invloed op de hoogte van het rendement dat u kunt behalen. Kiest u bijvoorbeeld voor een laag, gemiddeld of hoog risicoprofiel?
Ontwikkel een strategie op basis van uw doelen en uw risicotolerantie. Overweeg welk type vastgoed en welke beleggingsfondsen bij uw strategie passen.
Verspreid uw beleggingen over verschillende typen onroerend goed om zo risico’s te spreiden. Diversificatie kan helpen om eventuele verliezen in één belegging te compenseren met winsten in anderen.