Wij vertellen u graag meer over Meerdervoort en de mogelijkheden om uw vermogen in vastgoed te investeren. Neem contact met ons op voor het maken van een afspraak.
Wilt u meer informatie ontvangen?
Nee. Meerdervoort® valt in beginsel onder de vrijstellingen van de AFM. De directie heeft gekozen voor een besloten karakter, met een persoonlijke insteek. Doordat er geen vergunningplicht is, houden wij tevens de overheadkosten laag.
Het Meerdervoort Garantiefonds heeft een aantal mogelijkheden om u aan het einde van de looptijd af te lossen. De primaire doelstelling is om de woningportefeuille aan het einde van de looptijd van de obligatielening te herfinancieren bij een bank of andere financiële instelling of zeer vermogende partijen (zoals institutionele beleggers). Dit waar mogelijk in combinatie met de inbreng van eigen middelen.
Mocht herfinanciering niet haalbaar zijn, dan zal het Meerdervoort Garantiefonds beoordelen of de portefeuille geheel of deels kan worden overgenomen door één van de aan hen gelieerde ondernemingen binnen de Meerdervoort groep, mogelijk met uitgifte van nieuwe obligaties waar u dan ook een aanbieding voor ontvangt.
Een laatste optie is de verkoop van de woningen. Dit is een laatste optie, omdat de filosofie van Meerdervoort blijft om verhuurde woningen voor een langere termijn aan te houden.
De Meerdervoort® Garantiefondsen geven obligatieleningen uit. Voor de uitgifte van obligaties geldt in beginsel een prospectusplicht. Dit betekent dat een prospectus moet worden opgesteld volgens de geldende wet- en regelgeving en dat de AFM dit prospectus goedkeurt. De verplichting van een goedgekeurd prospectus geldt niet als er sprake is van een uitzondering of vrijstelling.
Goedgekeurde prospectussen zijn te raadplegen in het register van de AFM. De AFM controleert daarbij niet of een obligatielening een goede belegging is. De AFM beoordeelt alleen of aan de wettelijke vereisten is voldaan; dus de vereiste informatie wordt verschaft. De beoordeling van de (kenmerken van de) obligatielening is aan u.
De Meerdervoort® Garantiefondsen hoeven meestal geen goedgekeurd prospectus op te stellen. Dit komt omdat de Meerdervoort® Garantiefondsen vaak obligatieleningen uitgeven waarbij het minimum bedrag dat moet worden geïnvesteerd € 100.000 bedraagt (uitzondering op de prospectusplicht). Ook is er binnen sommige Meerdervoort® Garantiefondsen sprake van obligatie-uitgiften van minder dan € 5.000.000 (vrijstelling op de prospectusplicht).
Meerdervoort® heeft ervoor gekozen om voor de Meerdervoort Garantiefondsen die zijn vrijgesteld van een goedgekeurd prospectus, een informatiememorandum op te stellen. Een informatiememorandum bevat specifieke informatie over een bepaald Meerdervoort Garantiefonds (denk aan informatie over de risico's, Meerdervoort® en het betreffende Meerdervoort Garantiefonds, de kenmerken van de obligatielening, de financiële informatie etc.) De informatiememoranda zijn niet beoordeeld en/of goedgekeurd door de AFM.
Hoe de inkomsten uit de obligatielening en hypotheeklening worden belast, hangt af van of u investeert vanuit privé of vanuit een rechtspersoon (bijvoorbeeld een besloten vennootschap).
Wanneer u privé deelneemt aan een obligatielening, vallen de rente-inkomsten in Box 3. U geeft de waarde van uw obligaties op bij de Belastingdienst onder bezittingen (naast eventuele andere bezittingen zoals spaargeld en/of andere beleggingen). De Belastingdienst bepaalt het saldo van uw bezittingen en schulden per 1 januari van het belastingjaar waarover u de aangifte doet.
Wanneer u vanuit een een rechtspersoon deelneemt aan een lening, dan worden de rente-inkomsten belast als winst. De winst is belastbaar met vennootschapsbelasting. Winsten of verliezen op de obligaties vallen ook onder het belastbare resultaat.
Meer informatie over fiscale aspecten leest u terug in de documentatie van de Meerdervoort Garantiefondsen. Wij raden u aan contact op te nemen met uw belastingadviseur als u hulp nodig hebt bij het doen van belastingaangifte.
De Stichting Obligatiehouders van een specifiek Meerdervoort Garantiefonds houdt en beheert een eerste recht van hypotheek op de woningen die door het betreffende Meerdervoort Garantiefonds zijn aangekocht. Het eerste recht van hypotheek wordt gehouden (en indien nodig uitgewonnen) ten behoeve van de individuele obligatiehouders van dat Meerdervoort Garantiefonds. Dit leggen wij uit aan de hand van een voorbeeld:
Meerdervoort Garantiefonds koopt woningen aan. Bij de aankoop van de woningen wordt een eerste recht van hypotheek gevestigd ten gunste van de Stichting Obligatiehouders MGF. De Stichting Obligatiehouders MGF houdt en beheert het zekerheidsrecht en wint dit, indien nodig, uit. Bij verkoop van de woningen komt de opbrengst (minus verkoopkosten), alleen voor het gedeelte dat er nog betalingsverplichtingen aan obligatiehouders bestaan, toe aan Stichting Obligatiehouders MGF. Stichting Obligatiehouders MGF betaalt vervolgens de opbrengst (naar rato) aan de individuele obligatiehouders van Meerdervoort Garantiefonds.
Stel deze gerust aan onze afdeling Relatiebeheer via relatiebeheer@meerdervoort.com.
Heeft u interesse om deel te nemen in een van onze proposities? Vul dan vrijblijvend uw gegevens in op het formulier op onze website onder het kopje 'Meer informatie'. U ontvangt dan van ons uitgebreide informatie per e-mail, waaronder de documentatie en het deelnameformulier.
Mocht u de informatie niet of niet volledig hebben ontvangen kunt u altijd contact opnemen met onze afdeling relatiebeheer via relatiebeheer@meerdervoort.com. Wij sturen u dan alsnog de documentatie toe.
De Meerdervoort® Garantiefondsen onderscheiden zich van andere vastgoedondernemingen, omdat er in de Meerdervoort® Garantiefondsen geen gebruik wordt gemaakt van een bankfinanciering.
Andere vastgoedondernemingen die investeringsmogelijkheden bieden, kiezen meestal voor een bankfinanciering. Deze vastgoedondernemingen geven vaak aandelen of participaties uit aan beleggers (dus: eigen vermogen) en kiezen niet voor obligaties (dus: vreemd vermogen). Investeringen door middel van eigen vermogen kennen een hoger risicoprofiel dan investeringen door middel van vreemd vermogen.
Het nadeel van het aantrekken van een bankfinanciering is dat de bank alle zekerheidsrechten met betrekking tot het vastgoed zal afdwingen. Bij tegenvallende resultaten zal de opbrengst van het vastgoed (huurinkomsten en verkoopopbrengst) daardoor als eerste toekomen aan de bank. Als er daarna nog iets overblijft én er geen andere schuldeisers zijn, dan pas kunnen aandeelhouders of participanten een eventuele uitkering verwachten. Daardoor lopen aandeelhouders of participanten een groter risico wanneer het tegenzit. Als obligatiehouder van Meerdervoort® Garantiefonds heeft u (via de Stichting Obligatiehouders) een eerste recht van hypotheek. Als het tegenzit, dan krijgt u (en dus niet de bank) als eerste een uitkering uit de verkoopopbrengst van het vastgoed. Uw rente is dan ook iets lager dan bij andere vastgoedondernemingen, maar nog altijd veel hoger dan de rente op uw spaarrekening.
De rente begint te lopen vanaf de uitgiftedatum van uw obligaties. De uitgiftedatum is afhankelijk van het moment waarop u zich inschrijft op een obligatielening. Doorgaans is dat de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin het betreffende Meerdervoort® Garantiefonds uw inschrijving en betaling heeft ontvangen. Het Meerdervoort® Garantiefonds stelt de ingangsdatum van uw obligaties vast en bevestigt deze datum aan u.
Als een huurder de huur niet betaalt, kan het Meerdervoort® Garantiefonds de huurovereenkomst beëindigen en de woning laten ontruimen. De huurachterstand moet dan zijn opgelopen tot ten minste 3 maanden. Ook na beëindiging van de huurovereenkomst moet de huurder de huurachterstand nog betalen aan het Meerdervoort® Garantiefonds. Wij schakelen indien nodig een incassobureau in om de huurachterstand betaald te krijgen. Zij kunnen een betalingsregeling treffen met de vertrokken huurders.
De kans bestaat dat de vertrokken huurders de huurachterstand niet (geheel) kunnen betalen. Het Garantiefonds zal in dat geval 3 tot 6 maanden huur moeten afschrijven. Deze afschrijving wordt gedaan vanuit een reservering voor onvoorziene uitgaven. De Meerdervoort® Garantiefondsen proberen deze situatie zo veel mogelijk te voorkomen door de vastgoedbeheerder een goede voorselectie van huurders te laten maken. Betalingsachterstanden komen in de praktijk daarom zelden voor.
De Meerdervoort® Garantiefondsen investeren in een categorie huurwoningen die gewild is en waaraan op dit moment een tekort is. Het betreft veelal locaties nabij centra van grote steden met veel werkgelegenheid. Woningen waarin we investeren bevinden zich in het middensegment met een huurprijs tussen circa € 900 en € 1.500 per maand.
Op basis van de huidige vastgoedmarkt verwachten we weinig tot geen leegstand. Onze vastgoedbeheerder heeft veel ervaring met verhuur van woningen en een trackrecord van circa 1,5% leegstand over enkele duizenden wooneenheden over een periode van 10 jaar. Door aandacht te geven aan de selectie van de huurders wordt de kans op leegstand bovendien verkleind. De inschatting is dat de leegstand kan daardoor worden beperkt tot maximaal 2% per jaar over de gehele portefeuille.
Mocht desondanks sprake zijn van leegstand, kunnen de Meerdervoort® Garantiefondsen dit opvangen. In de begrotingen en cashflow overzichten van de Meerdervoort® Garantiefondsen is rekening gehouden met leegstand. Bij aanhoudende leegstand wordt de huurprijs van de woning verlaagd. De praktijk wijst uit dat (in die gevallen) een huurverlaging van € 50 voldoende is om de woning opnieuw te verhuren.
Wij hebben gekozen voor de naam 'Meerdervoort® Garantiefonds', omdat de gezamenlijke obligatiehouders in een Meerdervoort® Garantiefonds (door middel van de Stichting Obligatiehouders) zekerheidsrechten krijgen. De zekerheidsrechten bestaan (onder andere) uit een eerste recht van hypotheek op de objecten die worden aangekocht door het betreffende Meerdervoort® Garantiefonds.
De Stichting Obligatiehouders houdt en beheert dit eerste recht van hypotheek ten behoeve van de individuele obligatiehouders. Als het nodig blijkt (bijvoorbeeld bij structurele wanbetaling door Meerdervoort® Garantiefonds), dan kan de Stichting Obligatiehouders het hypotheekrecht gedurende de looptijd van de obligatielening 'uitwinnen'. Dat betekent dat de Stichting Obligatiehouders tot openbare verkoop (executieverkoop) of onderhandse verkoop van de woningen kan overgaan. De opbrengsten die worden gegenereerd met die (gedwongen) verkoop, komen (minus de verkoopkosten) toe aan de obligatiehouders.
Kort gezegd krijgen obligatiehouders dus een bepaalde garantie voor de terugbetaling van hun inleg. De hoogte van deze garantie voor de obligatiehouders gezamenlijk bestaat uit de verkoopopbrengst van de woningen minus de kosten van verkoop. Als het Meerdervoort® Garantiefonds bij verkoop van de woningen nog niet alle betalingsverplichtingen richting obligatiehouders is nagekomen, dan is de notaris verplicht om het bedrag dat met de verkoop wordt gegenereerd (voor het resterende bedrag van de betalingsverplichtingen) uit te keren aan de Stichting Obligatiehouders. Pas als die betalingsverplichtingen zijn voldaan, kunnen eventuele andere schuldeisers van het Meerdervoort® Garantiefonds door Meerdervoort® worden betaald.
U leest meer over de (werking van deze) zekerheidsrechten in de documentatie van het Meerdervoort® Garantiefonds.
Bij overlijden van een obligatiehouder verkrijgen de erfgenamen de obligaties. Zij maken daardoor ook aanspraak op de rente. Bij overlijden van de obligatiehouder kunnen de erfgenamen binnen drie maanden na overlijden de obligaties overdragen aan een derde, mits een geïnteresseerde wordt gevonden. De erfgenamen dienen het Meerdervoort® Garantiefonds te informeren, onder afgifte van een verklaring van erfrecht. Indien een geïnteresseerde wordt gevonden, kunnen de obligaties (met medewerking van het Meerdervoort® Garantiefonds) worden overgedragen. Het Meerdervoort® Garantiefonds zal haar medewerking niet op onredelijke gronden onthouden.
Nieuwe kabinetsbeleid heeft voor Meerdervoort® zelf geen directe gevolgen, een indirect gevolg is dat Box III beleggers mogelijke een iets hogere belasting gaan betalen in 2020. Dat zou dan gaan over gemiddeld 1% naar 1,7% in Box III. Beleggers houden dan iets minder over, maar ten opzichte van een spaarrente van nul is een belegging in Meerdervoort® altijd een beter alternatief.
In de meeste vastgoedfondsen en vastgoed CV's bent u een "participant". Als participant krijgt u veelal een vaste rentevergoeding en een winstdeling in het fonds. Wanneer het fonds tegen het einde van de looptijd goed heeft gepresteerd, levert dit een mooi extraatje op. Wanneer het fonds slecht heeft gepresteerd, krijgt u in sommige gevallen uw inleg niet (volledig) terug.
Een obligatiehouder heeft een lening met een vaste looptijd tegen een vaste rente.
Het vastgoed van Meerdervoort® wordt voorzien van een zo hoog mogelijk energielabel. Meerdervoort® streeft op termijn naar een energielabel van minimaal C. Het investeren in energiebesparende maatregelen (zoals een HR CV-ketel of dubbel glas) leidt tot een win-win situatie. Huurders zijn namelijk minder geld kwijt aan maandelijkse energiekosten en Meerdervoort® kan – vanwege het hogere energielabel – een hogere huurprijs vragen.
Bij verduurzaming van appartementencomplexen zijn we vaak afhankelijk van de spelregels van de betrokken Verenigingen van Eigenaren. Het plaatsen van zonnepanelen, vervangen van kozijnen of gevelisolatie is bijvoorbeeld niet altijd toegestaan. Meerdervoort® volgt samen met de Verenigingen van Eigenaren de mogelijkheden voor het verkrijgen van toekomstige collectieve subsidies op de voet.
Aan het investeren in de Meerdervoort® Garantiefondsen zijn risico's verbonden. Deze risico's zijn omschreven in de documentatie van de Meerdervoort® Garantiefondsen. Wij adviseren u deze risico's aandachtig door te nemen voordat u een investeringsbeslissing maakt.
Een voorbeeld van een belangrijk risico bij het investeren in de Meerdervoort® Garantiefondsen is het risico op waardedaling. Als de woningen aan het einde van de looptijd van een obligatielening minder waard zijn, dan bestaat de kans dat de woningen tegen een lagere prijs worden geherfinancierd of verkocht. Er zijn dan minder geldmiddelen om de obligatielening af te lossen. In een ongunstig scenario zou dit kunnen betekenen dat wij niet de volledige hoofdsom kunnen aflossen. U leest hierover meer in de documentatie voor de Meerdervoort® Garantiefondsen, waarin wij verschillende scenario's van waardedaling hebben beschreven.
Van elke euro wordt 93 cent geïnvesteerd in vastgoed, 7 cent zoals u in onze mini prospectus kunt lezen wordt begroot voor kosten.
Meerdervoort® biedt de mogelijkheid om te investeren in verschillende proposities:
Meerdervoort® Garantiefondsen: de Meerdervoort® Garantiefondsen bieden u de mogelijkheid om deel te nemen aan een obligatielening. De opbrengst uit de obligatieleningen worden aangewend voor de aankoop, renovatie en exploitatie (verhuur en onderhoud) van woningen in het middensegment. Deze woningen zijn gelegen in de Randstad en worden verhuurd aan samenwonende stellen of woningdelers. U ontvangt als belegger een vast rendement in de vorm van een maandelijkse rente uitkering. De Meerdervoort® Garantiefondsen maken géén gebruik van een bankfinanciering. Hierdoor kunnen wij u een eerste recht van hypotheek als zekerheid bieden.
Besloten proposities: de besloten proposities bieden u de mogelijkheid om exclusief te investeren in multi-tenant en/of zorgvastgoed met een mooi rendement. Dit zijn projecten die u samen met een select aantal investeerders binnen onze besloten kring kunt financieren. Deze projecten kennen een ander risicoprofiel dan de Meerdervoort® Garantiefondsen. De minimale inleg bedraagt € 250.000. U ontvangt rente of dividend in de vorm van een vast percentage tussen 4,5% en 7,5% (maandelijkse uitkeringen) afhankelijk van looptijd en het project.
Onze juridische stukken van Meerdervoort® Garantiefonds zijn opgesteld door BDO Haaglanden. De juridische stukken zijn gecontroleerd door Van Benthem & Keulen in Utrecht https://www.vbk.nl/. Het notariaat van BarentsKrans https://www.barentskrans.nl/ de financiële transacties en transporten van woningen.
Als obligatiehouder in de Meerdervoort® Garantiefondsen betaalt u geen kosten bij het instappen en ook geen kosten aan het einde van de looptijd van uw obligatielening.
Bij tussentijdse overdracht van obligaties (hetgeen beperkt mogelijk is) worden administratiekosten in rekening gebracht. Deze administratiekosten zijn 5% van de nominale waarde van de over te dragen obligaties. Wanneer u bijvoorbeeld deelneemt aan de obligatielening van MGF V voor een bedrag van € 100.000 (4 obligaties) in MGF V en u wenst deze vier obligaties op enig moment (met medewerking van MGF V) over te dragen, dan betaalt u € 5.000 administratiekosten.
Alle vastgoedproposities van Meerdervoort® bieden u een vast rendement in de vorm van een maandelijkse rente uitkering. De rentepercentages kunnen niet variëren tijdens de looptijd van een obligatielening.
Ja, de rente uitkeringen zijn netto.