Investeren in vastgoed bij Meerdervoort®

Meerdervoort® is een gespecialiseerde Nederlandse vastgoedonderneming bestaande uit een investeringsmaatschappij en een vastgoedbeheer- en bouwbedrijf. Samen zijn deze bedrijven verantwoordelijk voor de aankoop, verhuur en duurzame (her)ontwikkeling van vastgoedobjecten. Sinds de oprichting in 2013 heeft Meerdervoort een voorspoedige groei doorgemaakt. Op dit moment managen we een vastgoedportefeuille met een marktwaarde van circa 500 miljoen euro.

Door te investeren in een van onze vastgoedaanbiedingen, leent u geld aan ons via een hypothecaire lening. Dit geld investeren wij in onze vastgoedportefeuille die een mix is van woningen, winkels, kantoren of bijvoorbeeld zorgvastgoed. Voor de door u verstrekte hypothecaire lening krijgt u als crediteur een aantrekkelijke rente en de zekerheid van het eerste of tweede hypotheekrecht. Dit betekent dat het vastgoed dient als onderpand voor de door u verstrekte financiering.

U deelt bij het beleggen via een hypotheeklening niet mee in de winst (de toekomstige overwaarde van het vastgoed), maar ook niet in het verlies (de waardedaling of tussentijdse leegstand). Dit laatste is voor risico van Meerdervoort. Het rendement op uw investering is een vooraf vastgesteld rentepercentage dat past bij het rendement op vastgoedbeleggingen.

Als investeerder ontvangt u een vast rendement in de vorm van maandelijkse rentebetalingen gedurende een afgesproken looptijd. De hoogte van de rentebetalingen is afhankelijk van de door u gekozen vastgoedaanbieding en het daarbij vermelde rentetarief. Het aangegeven rentepercentage per jaar, wordt maandelijks aan u uitgekeerd. Hierbij is het belangrijk te weten dat Meerdervoort sinds de oprichting 100% heeft voldaan aan de overeengekomen rentebetalingen.

Doordat Meerdervoort geen gebruik maakt van bankfinancieringen kunnen wij u het eerste of tweede hypotheekrecht bieden op vastgoed. Als zekerheid krijgt u een hypotheekrecht via een notariële hypotheekakte. Het met uw geld gefinancierde vastgoed is dan uw onderpand.

1. Eerste hypotheekrecht
Een eerste hypotheekrecht is het recht dat een geldverstrekker krijgt op vastgoed als zekerheid voor de lening die wordt verstrekt. Dat betekent dat als de lening niet wordt terugbetaald, de geldverstrekker het recht heeft om het onroerend goed te verkopen om zo zijn hypothecaire lening alsnog te vorderen. Een eerste hypotheekrecht heeft altijd voorrang op andere hypotheekrechten, zoals een tweede hypotheekrecht of een achtergestelde lening. Bij verkoop krijgt de eerste hypotheekhouder vanuit de opbrengst als eerste zijn geld terug, dus vóór alle andere partijen.

2. Tweede hypotheekrecht
Ook het tweede hypotheekrecht is een recht dat een geldverstrekker krijgt op vastgoed als zekerheid voor een lening die hij verstrekt. Bij verkoop van het onroerend goed wordt eerst de financiering met het eerste hypotheekrecht afgelost, vervolgens de tweede hypotheekhouder en pas daarna eventuele andere partijen. Het tweede hypotheekrecht is een minder sterk recht dan het eerste hypotheekrecht, waardoor de rente op de tweede hypotheek meestal hoger is dan op de eerste hypotheek.

Stichting Hypotheekhouders Meerdervoort behartigt de belangen en bewaakt de rechten van de investeerders in de verschillende projecten. De Stichting heeft een onafhankelijk bestuur en is namens de kredietgevers bevoegd om op te treden als Meerdervoort haar verplichtingen aan één of meerdere kredietgevers niet nakomt. De Stichting houdt uw rechten in de gaten en kan, wanneer dat nodig is, namens de kredietgevers overgaan tot executie. Lees meer over de Stichting en bekijk het bestuur.

Voor vastgoedfinanciering en hypotheken wordt bij het bepalen van de dekkingsgraad de term loan-to-value (LTV) gebruikt. De LTV is de verhouding van geleend geld (hypothecaire lening) ten opzichte van de waarde van het onderpand (vastgoed). Een LTV van 70%, betekent dus dat het vastgoed waarin u investeert 30% meer waard is dan het bedrag dat u investeert. Hoe lager de LTV, hoe hoger de dekkingsgraad en hoe meer zekerheid dat de leensom volledig terugbetaald wordt uit de opbrengsten, mocht het in onvoorziene omstandigheden tot een gedwongen verkoop komen.

Wij begrijpen als geen ander dat de LTV voor u een belangrijke factor is bij het investeren in vastgoed. Daarom streven we er bij elk project naar de LTV gedurende de looptijd terug te brengen. Dit doen we door onze projecten vanuit ons beheer- en bouwbedrijf voortdurend te optimaliseren. Met bijvoorbeeld (duurzame) renovaties, investeringen in huurdertevredenheid, het tegengaan van leegstand en optimalisatie van de huurstroom werken we actief aan waardevermeerdering van ons vastgoed en daarmee aan het verlagen van de LTV. Hiermee verbeteren we continu de dekkingsgraad zodat onze reserves groeien.

Meerdervoort biedt verschillende investeringsmogelijkheden: Zekerheid, Behoud en Opbouw. Afhankelijk van uw deelnamebedrag, uw beleggingshorizon en het risico dat u wilt lopen, kiest u de investering die het beste bij u past.

Aan het einde van de looptijd van een project is het uitgangspunt dat we de financiering die de kredietgevers hebben verstrekt herfinancieren. Is er op het moment van herfinanciering geen bank, groep kredietgevers of andere financier die de totale lening wil herfinancieren, dan verkopen we het vastgoed. Uw lening wordt dan volledig afgelost, of als u dat wilt ondergebracht in een nieuw vastgoedproject.

Net als bij elke andere belegging, zijn er ook risico’s verbonden aan investeren in vastgoed. Zo kunnen economische omstandigheden of het sentiment op de vastgoedmarkt de waarde van het vastgoed positief of negatief beïnvloeden. Hieronder leest u een aantal van de mogelijke risico’s.

1. Tegenvallende resultaten
Tegenvallende resultaten kunnen ertoe leiden dat wij niet langer kunnen voldoen aan onze renteverplichtingen. Denk bijvoorbeeld aan oplopende leegstand. Het leegstandsrisico is deels ingecalculeerd, maar als de leegstand (onverwacht) hoog oploopt zijn er minder inkomsten. Als Meerdervoort de betalingsverplichtingen niet kan nakomen, kan de Stichting Hypotheekhouders Meerdervoort overgaan tot uitwinning van het hypotheekrecht en de pandrechten. Hierbij bestaat het risico dat de (gedwongen) verkoop van het onderpand onvoldoende opbrengt om alle leningen volledig af te lossen. De marktomstandigheden kunnen veranderd zijn en de verkoopopbrengst ligt bij een executieverkoop in het algemeen lager dan bij een gewone verkoop. Als de verkoopopbrengst onvoldoende is, dan loopt u het risico dat u (een deel van) de hoofdsom (en verschuldigde, niet betaalde rente) niet terugbetaald krijgt.

2. Overbruggingsfinanciering
Als het proces om kapitaal te verwerven nog gaande is terwijl het onroerend goed al moet worden aangekocht, is er soms een overbruggingsfinanciering nodig. De financier van een dergelijke overbruggingsfinanciering krijgt ook een eerste recht van hypotheek en een rentevergoeding die normaal gesproken hoger ligt dan het gemiddelde rentetarief op leningen. Het is goed om dit te weten, omdat dit uiteraard drukt op de liquiditeit en het dus uw risico (licht) verhoogt. Onze ervaring is dat overbruggingsfinancieringen veelal binnen afzienbare tijd kunnen worden afgelost, door het werven van reguliere investeerders.

3. Herfinancieringsrisico
Aan het einde van de looptijd van investeringen is het uitgangspunt dat we de financiering die de kredietgevers verstrekken, herfinancieren. Is er op het moment van herfinanciering geen bank, groep kredietgevers of andere financier die de totale lening wil herfinancieren, dan verkopen we het vastgoed. Er is dan een risico dat uw lening niet geheel kan worden terugbetaald. Bijvoorbeeld omdat er sprake is van een (langdurig) slechte economie (laagconjunctuur), daling van de waarde van het vastgoed of overheidsingrijpen. Om dit risico te beperken, is in de leningsvoorwaarden opgenomen dat Meerdervoort Flex II de looptijd van de afgesloten lening met maximaal 2 jaar kan verlengen. Hierbij is de verwachting dat de terugbetaling van de leningen wel door herfinanciering van het vastgoed of met de juiste verkoopopbrengst gerealiseerd kan worden. Als Meerdervoort Flex II de looptijd verlengt, krijgt u gedurende de periode van de verlenging 1% extra rente per jaar. Voor verlenging van de looptijd van de leningen is de goedkeuring van de vergadering van kredietgevers nodig, zoals in de trustakte is omschreven.

Als u overweegt om te investeren bij Meerdervoort is het verstandig de in de brochures beschreven risicofactoren en onzekerheden zorgvuldig te overwegen. Wij raden u ook aan om deskundig financieel, juridisch en fiscaal advies in te winnen, zodat u zelf kunt beoordelen of deze investering bij u past.

Heeft u vragen of wilt u meer informatie over de mogelijkheden om via Meerdervoort een deel van uw vermogen te investeren in vastgoed? Neem dan contact met ons op voor een persoonlijk gesprek.