Beleggen in vastgoed
>
Soorten vastgoed
>
Residentieel vastgoed

Beleggen in residentieel vastgoed

Beleggen in residentieel vastgoed via Meerdervoort betekent investeren in vastgoedfinancieringen met woonvastgoed als onderpand. Voor wie wil beleggen in huurwoningen zonder zelf vastgoed aan te kopen, te verhuren of te beheren, biedt Meerdervoort de mogelijkheid om deel te nemen aan financieringen van woningen, appartementen en wooncomplexen.

De kwaliteit en waarde van het onderpand hangen samen met vraag en aanbod, huurontwikkeling, bezettingsgraad, verhuurbaarheid, woningkwaliteit, huurders en de financieringsstructuur. Hieronder lichten wij toe hoe deze factoren kunnen meewegen bij de beoordeling van residentieel vastgoed.

Wat is residentieel vastgoed?

Residentieel vastgoed is vastgoed met een woonfunctie. Voorbeelden zijn huurwoningen, appartementen, eengezinswoningen, wooncomplexen en gemengde objecten met woningen boven commerciële ruimte.

Residentieel vastgoed omvat zowel koop- als huurwoningen. Voor vastgoedbeleggers draait woonvastgoed vaak om woningen die worden verhuurd en langdurig worden geëxploiteerd. Daarbij spelen de woonomgeving, doelgroep, huurprijs, regelgeving, onderhoud en verhuurbaarheid een belangrijke rol.

Dit onderscheidt residentieel vastgoed van commercieel vastgoed, zoals kantoorvastgoed, winkelvastgoed en industrieel vastgoed. Bij woonvastgoed staan de vraag naar woonruimte, de kwaliteit van woningen en de exploitatie van verhuurde objecten centraal.

Rendement, risico en beoordeling van residentieel vastgoed

Vraag en aanbod op de woningmarkt

De Nederlandse woningvoorraad omvatte in 2025 ruim 8,27 miljoen woningen. Daarvan waren ruim 3,51 miljoen woningen huurwoningen. Tegelijkertijd werd het woningtekort in 2025 geraamd op 396.000 woningen, of 4,8% van de totale voorraad. De woningbouw bedroeg dat jaar volgens het CBS 79.910 woningen.

Bronnen: CBS – Voorraad woningen; standen en mutaties vanaf 1921 en ABF Research – Primos-prognose 2025. Visualisatie: Meerdervoort.

Huur- en waardeontwikkeling van residentieel vastgoed

Voor de exploitatie van verhuurde woningen is ook huurontwikkeling relevant. CBS rapporteerde een gemiddelde huurverhoging van 5,4% in 2024 en 4,9% in 2025. Voor vrije sectorwoningen bedroeg de gemiddelde stijging in 2025 4,4%.

CBS – Huren stijgen met 4,9 procent en CBS StatLine – Consumentenprijzen; huurverhoging woningen vanaf 1959.

Ook de waardeontwikkeling van woningen is relevant voor de beoordeling van vastgoedfinancieringen. De CBS/Kadaster-prijsindex voor bestaande koopwoningen laat een daling zien na de financiële crisis, gevolgd door herstel vanaf 2013. Tussen 2015 en 2025 steeg de jaarlijkse prijsindex van 69,5 naar 149,5, een stijging van ruim 115%.

De cijfers laten zien hoe de woningmarkt, huurontwikkeling en woningwaarden zich landelijk ontwikkelen. Bij de beoordeling van een vastgoedpropositie kijkt Meerdervoort vervolgens naar het specifieke object, de verhuurbaarheid, huurinkomsten, onderpandwaarde en de verhouding tussen de financiering en de waarde van het vastgoed.

Binnen vastgoedfinancieringen is de onderpandwaarde relevant voor de Loan-to-Value (LTV). Stijgt of daalt de waarde terwijl de financiering gelijk blijft, dan verandert deze verhouding mee. De uiteindelijke beoordeling blijft per propositie afhankelijk van de locatie, huurprijs, woningkwaliteit, huurders, onderhoud, regelgeving en verhuurbaarheid. Historische ontwikkelingen bieden geen garantie voor toekomstige resultaten.

CBS en Kadaster – Bestaande koopwoningen; verkoopprijzen prijsindex 2020=100. Visualisatie: Meerdervoort.

Huurders, bezettingsgraad en verhuurbaarheid

Bij beleggen in verhuurde woningen zijn huurders, huurcontracten, huurprijs, huurachterstanden, mutaties, bezettingsgraad en mogelijkheden voor herverhuur belangrijke beoordelingsfactoren. Wooncomplexen met meerdere verhuurde woningen kunnen huurinkomsten spreiden over meerdere huurders. Daardoor is een object minder afhankelijk van één huurder. Beheer, onderhoud, huurderswisselingen en bezetting blijven daarbij belangrijk voor de exploitatie.

De verhuurbaarheid van residentieel vastgoed hangt samen met onder meer locatie, bereikbaarheid, voorzieningen, woonomgeving, woningtype, indeling, onderhoudsstaat, energieprestatie en doelgroep. Bij residentiële vastgoedproposities van Meerdervoort wordt regelmatig gewerkt aan het opknappen en de verduurzaming van het vastgoed, met als doel de verhuurbaarheid en rentabiliteit van het vastgoed te verbeteren. Ook het verbeteren van gemeenschappelijke voorzieningen of het herindelen van woonruimte kan de aantrekkelijkheid van een object versterken.

Financieringsstructuur en hypothecaire zekerheid

Bij Meerdervoort kunt u indirect investeren in residentieel vastgoed met hypothecaire zekerheid. Het hypotheekrecht wordt notarieel vastgelegd. Dit betekent dat het residentiële vastgoed als onderpand dient voor de financiering en dat beleggers een juridische positie hebben ten opzichte van het vastgoed.

Per propositie wordt toegelicht of sprake is van een eerste of tweede hypotheekrecht en welke kenmerken van het onderliggende vastgoed relevant zijn, zoals de waarde, verhuurbaarheid, huurinkomsten en verkoopbaarheid. Deze factoren bepalen samen de zekerheidspositie binnen de financiering.

Hypothecaire zekerheid kan risico’s beperken, maar biedt geen garantie op rente-uitkeringen of volledige terugbetaling.

Bekijk ook andere soorten vastgoed

Residentieel vastgoed is een van de vastgoedcategorieën die als onderpand kunnen dienen binnen vastgoedfinancieringen.

Kantoorvastgoed

Moderne kantoorgebouwen op goed bereikbare locaties. Wij selecteren op uitstraling, energiezuinigheid en solide huurders met langlopende contracten.

Bekijk het aanbod

Winkelvastgoed

Locaties waar mensen dagelijks komen. Wij richten ons op objecten met een sterke huurdersmix van landelijke ketens en lokale ondernemers.

Bekijk het aanbod

Zorgvastgoed

Van huisartsenpraktijken tot woonzorgcomplexen. Deze zorgpartijen huren doorgaans langjarig en maken zorgvastgoed een investering met maatschappelijke waarde.

Bekijk het aanbod