Wat is het verschil tussen eerste en tweede hypotheekrecht?

Het verschil tussen eerste en tweede hypotheekrecht zit in wat die rangorde betekent voor zekerheid, risico en terugbetaling. Bij verkoop of uitwinning van het onderliggende vastgoed wordt aan de houder van het eerste hypotheekrecht als eerste voldaan. De houder van het tweede hypotheekrecht komt daarna aan bod. Daardoor brengt een tweede hypotheekrecht meer risico met zich mee dan een eerste hypotheekrecht.

Bij Meerdervoort investeren beleggers in vastgoedfinancieringen met hypothecaire zekerheid. De rentevergoeding hangt onder meer samen met het risicoprofiel van de financiering, waaronder de waarde van het vastgoed als onderpand, de looptijd, de Loan-To-Value (LTV) en de rang van het hypotheekrecht.

Eerste hypotheekrecht

Een eerste hypotheekrecht is het hypotheekrecht met de sterkste voorrangspositie op het onderliggende vastgoed. Dit betekent dat de houder van het eerste hypotheekrecht bij verkoop of uitwinning van het vastgoed als eerste aanspraak maakt op de opbrengst.

Juridisch gezien is het hypotheekrecht een zekerheidsrecht op een registergoed, zoals vastgoed. Daarmee kan een vordering met voorrang worden verhaald op het verbonden goed. Zie hiervoor ook de toelichting op artikel 3:227 BW over pand en hypotheek.

Een 1e hypotheekrecht biedt een sterkere zekerheidspositie dan een tweede hypotheekrecht. Voor investeerders is dit relevant bij de beoordeling van risico, zekerheid en rentevergoeding. Bij het investeren met eerste hypotheekrecht kijkt u daarom niet alleen naar de rang van het hypotheekrecht, maar ook naar de waarde van het onderpand, de LTV, de looptijd en de voorwaarden van de vastgoedpropositie.

Tweede hypotheekrecht

Een tweede hypotheekrecht heeft een lagere voorrangspositie dan een eerste hypotheekrecht. De houder van het tweede hypotheekrecht wordt pas voldaan nadat de houder van het eerste hypotheekrecht uit de verkoopopbrengst van het onderpand is betaald. Wel behoudt ook de tweede hypotheekhouder een voorrangspositie ten opzichte van gewone schuldeisers zonder hypotheekrecht, voor zover er na voldoening van het eerste hypotheekrecht opbrengst resteert.

Een 2e hypotheekrecht heeft dus ook vastgoed als onderpand, maar kent een minder sterke zekerheidspositie. Als de verkoopopbrengst van het vastgoed onvoldoende is om aan alle financieringsverplichtingen volledig te voldoen, loopt de houder van het tweede hypotheekrecht meer risico.

Bij Meerdervoort is de rentevergoeding bij een tweede hypotheekrecht hoger dan bij een eerste hypotheekrecht. Die hogere rentevergoeding vraagt om een zorgvuldige afweging tussen risico, rentevergoeding en zekerheidspositie. De LTV, de verkoopbaarheid van het vastgoed en de voorwaarden van de financiering bepalen mede hoe dit risicoprofiel moet worden beoordeeld.

Voorbeeld uitbetaling bij eerste en tweede hypotheekrecht

Stel dat een vastgoedobject op het moment van financiering een waarde heeft van € 9.000.000. Voor dit vastgoed is € 5.500.000 gefinancierd met een eerste hypotheekrecht en € 3.000.000 met een tweede hypotheekrecht. De totale financiering bedraagt daarmee € 8.500.000. De LTV bedraagt in dit voorbeeld 94,4%, omdat de totale financiering wordt afgezet tegen de waarde van het onderliggende vastgoed.

Wanneer de vastgoedmarkt verslechtert, huurinkomsten tegenvallen of verkoop onder tijdsdruk moet plaatsvinden, kan de uiteindelijke verkoopopbrengst lager uitvallen dan de eerdere waardering. Als het vastgoed bij verkoop of uitwinning netto €8.000.000 oplevert, wordt eerst de financiering met het eerste hypotheekrecht voldaan. In dit voorbeeld ontvangen investeerders met het eerste hypotheekrecht hun €5.500.000 volledig terug. 

Daarna blijft €2.500.000 over voor investeerders met een tweede hypotheekrecht. Omdat de tweede financiering €3.000.000 bedraagt, is dit niet genoeg om deze volledig terug te betalen. De investeerders met tweede hypotheekrecht ontvangen dan een gedeeltelijke terugbetaling, naar rato van hun deelname in de financiering.

Het ingeschreven hypotheekrecht kan hoger zijn dan de lening of financiering zelf, bijvoorbeeld omdat ook rente, kosten of achterstanden onder de hypothecaire zekerheid kunnen vallen. De uiteindelijke uitbetaling hangt af van de netto verkoopopbrengst, de openstaande financieringen, eventuele achterstallige rente, kosten en de voorwaarden van de financiering.

Een hogere rentevergoeding hangt vaak samen met een hoger risicoprofiel. Welke propositie past, hangt af van uw beleggingshorizon, risicobereidheid, liquiditeitsbehoefte en de voorwaarden van de specifieke vastgoedfinanciering.

Hypotheekrecht bij wanbetaling

Als de vastgoedpartij haar verplichtingen niet nakomt, kan het hypotheekrecht een rol spelen bij uitwinning van het onderliggende vastgoed. Het hypotheekrecht geeft de hypotheekhouder onder voorwaarden het recht om het vastgoed te laten verkopen, zodat de opbrengst kan worden gebruikt om aan openstaande verplichtingen te voldoen.

Dit wordt ook wel parate executie van het hypotheekrecht genoemd. Artikel 3:268 BW bepaalt dat de hypotheekhouder bij verzuim bevoegd is om het verbonden goed openbaar te laten verkopen. Ook bij wanbetaling blijft de voorrangspositie bepalend.

Investeren met hypothecaire zekerheid via Meerdervoort

Meerdervoort biedt vastgoedfinancieringen aan waarbij hypothecaire zekerheid een belangrijk onderdeel kan zijn van de zekerheidsstructuur. Het onderliggende vastgoed dient als onderpand en het hypotheekrecht wordt notarieel vastgelegd.

Per vastgoedpropositie wordt gekeken naar onder meer het type vastgoed, de waarde van het onderpand, de rang van het hypotheekrecht, de looptijd, de LTV en de vooraf afgesproken rentevergoeding. Zo ziet u vooraf welke voorwaarden bij de propositie horen en welke zekerheden onderdeel zijn van de financieringsstructuur.

Bij Meerdervoort investeert u in vastgoedfinancieringen met een vooraf afgesproken rente en looptijd. Mogelijke rente-uitkeringen worden gedaan zolang de verplichtingen worden nagekomen. Beleggen brengt altijd risico’s met zich mee, ook wanneer sprake is van hypothecaire zekerheid.