Investeren in vastgoed: hoe werkt het rendement?

Bent u benieuwd welk rendement beleggen in vastgoed kan opleveren? Dan is het belangrijk om verder te kijken dan één percentage. Het mogelijke rendement kan bestaan uit huurinkomsten, rente, uitkeringen en waardeontwikkeling, afhankelijk van de gekozen beleggingsvorm en uw positie als investeerder.

Om rendementen goed te vergelijken, moet duidelijk zijn welke opbrengsten en kosten zijn meegenomen en over welke periode wordt gerekend. Op deze pagina leest u hoe direct, indirect, bruto en netto rendement van elkaar verschillen en welke factoren bepalen hoe een rendementspercentage moet worden beoordeeld.

Direct en indirect rendement op vastgoed

Direct en indirect rendement zijn twee onderdelen van het mogelijke totaalrendement. Direct rendement bestaat uit periodieke inkomsten, zoals huur of rente. Indirect rendement ontstaat door een stijging of daling van de waarde van het vastgoed of de vastgoedbelegging.

Direct rendement vastgoed: Periodieke inkomsten

Direct rendement bestaat uit de periodieke inkomsten die een investering tijdens de bezitstermijn of looptijd oplevert. Welke inkomsten u ontvangt, hangt af van de gekozen beleggingsvorm.

Bij zelf gekocht en verhuurd vastgoed gaat het om huurinkomsten. Een vastgoedfonds kan dividend of andere uitkeringen doen. Bij een vastgoedobligatie of hypothecaire lening bestaat het directe rendement doorgaans uit een rentevergoeding volgens de voorwaarden van de investering.

Het directe rendement kan in algemene vorm als volgt worden berekend:

Direct rendement = periodieke opbrengst ÷ geïnvesteerd vermogen × 100%

Bij het percentage moet duidelijk zijn welke opbrengst en investeringsgrondslag zijn gebruikt. Bij direct vastgoed kan bijvoorbeeld worden gerekend met de totale aankoopinvestering. Bij een fonds, obligatie of lening wordt doorgaans uitgegaan van het ingelegde vermogen. Vermeld daarnaast altijd of de opbrengst bruto of netto is berekend.

Bruto en netto rendement op vastgoed

Een vastgoedrendement kan bruto of netto worden weergegeven. Het bruto rendement laat zien welke inkomsten of waardeontwikkeling een investering oplevert voordat relevante kosten en belastingen zijn verwerkt. Het netto rendement geeft een beter beeld van wat daarvan voor de investeerder overblijft.

Welke onderdelen worden meegenomen, verschilt per beleggingsvorm. Bij zelf gekocht vastgoed spelen andere inkomsten en kosten dan bij een vastgoedfonds, vastgoedobligatie of hypothecaire lening. Een percentage is daarom pas goed te beoordelen wanneer duidelijk is waarop het is gebaseerd.

Bruto rendement vastgoed

Het bruto rendement is een eerste indicatie van de opbrengst van een investering. Bij verhuurd vastgoed kan het bijvoorbeeld gaan om huurinkomsten en waardeontwikkeling voordat onderhoud, beheer, leegstand, financiering en belastingen zijn verwerkt.

Bij een vastgoedfonds kan het bruto rendement bestaan uit uitkeringen en een verandering van de participatiewaarde. Bij een vastgoedobligatie of hypothecaire lening gaat het doorgaans om de afgesproken rentevergoeding voordat eventuele kosten en belastingen zijn meegenomen.

Netto rendement vastgoed

Het netto rendement laat zien wat overblijft nadat de relevante kosten binnen de gekozen berekening zijn verwerkt. Welke kosten dat zijn, hangt af van de investering.

Bij direct vastgoed kunnen onder meer aankoopkosten, onderhoud, beheer, verzekeringen, leegstand, financieringskosten en verkoopkosten een rol spelen. Bij fondsen, obligaties en vastgoedfinancieringen kunnen bijvoorbeeld beheer-, transactie- of andere investeringskosten van invloed zijn.

Ook belastingen beïnvloeden wat uiteindelijk netto overblijft. Of u belegt vanuit een bv of privé kan daarom verschil maken voor het rendement na belasting.

Waardeontwikkeling en gerealiseerd rendement

Een stijging of daling van de waarde van vastgoed of een participatie kan onderdeel zijn van het rendement. Zolang de investering niet is verkocht, gaat het doorgaans om ongerealiseerd rendement. Pas bij verkoop of afwikkeling wordt duidelijk welk deel van de waardeontwikkeling daadwerkelijk is gerealiseerd.

De uiteindelijke opbrengst kan dan nog worden beïnvloed door verkoopkosten, financiering en belastingen. Bij een vastgoedobligatie of hypothecaire lening deelt de investeerder doorgaans niet rechtstreeks mee in de waardestijging. De waarde van het onderliggende vastgoed blijft daar wel relevant voor de zekerheidspositie.

Reëel rendement: resultaat na inflatie

Het nominale rendement laat zien hoeveel een investering in euro’s oplevert. Het reële rendement houdt daarnaast rekening met inflatie en laat daardoor beter zien in hoeverre de koopkracht van het geïnvesteerde vermogen is toe- of afgenomen.

Om het reële rendement te beoordelen, worden eerst de relevante kosten en belastingen verwerkt. Vervolgens wordt het netto nominale rendement gecorrigeerd voor de inflatie over dezelfde periode. Als praktische benadering kan de inflatie van het netto nominale rendement worden afgetrokken.

Een positief rendement betekent daardoor niet automatisch dat de koopkracht in dezelfde mate stijgt. Bij een netto nominaal rendement van 5% en een inflatie van 2% bedraagt het reële rendement bij benadering 3%.

Wat is een goed rendement op vastgoed?

Een goed rendement op vastgoed is geen universeel percentage. Het moet worden beoordeeld binnen dezelfde berekeningsmethode en in verhouding tot de kosten, looptijd, liquiditeit en risico’s.

Bruto rendement, netto rendement, direct rendement, indirect rendement en totaalrendement mogen niet als gelijkwaardige percentages worden vergeleken. Ook het vastgoedtype, de gemeten periode en de positie van de investeerder moeten bekend zijn.

Een vastgoedeigenaar, deelnemer in een vastgoedfonds en vastgoedfinancier ontvangen hun mogelijke rendement op verschillende manieren. Een ogenschijnlijk gelijk percentage kan daardoor een andere betekenis hebben.

Beoordeel daarnaast hoe een investering bijdraagt aan het rendement, de spreiding en de liquiditeit van uw totale vrij belegbare vermogen.

Beleggen in vastgoed: risico’s en rendement

Een rendementspercentage moet worden beoordeeld in verhouding tot het risico, de looptijd en de liquiditeit. Een hogere mogelijke vergoeding kan samengaan met een langere looptijd, beperktere uitstapmogelijkheden of een hoger risicoprofiel.

Eigenaar van direct vastgoed

Als eigenaar van direct vastgoed investeert u rechtstreeks in een vastgoedobject. Uw mogelijke rendement bestaat uit de huurinkomsten die u ontvangt en de eventuele opbrengst bij verkoop van het vastgoed. U deelt daarbij rechtstreeks mee in een eventuele waardestijging of waardedaling van het vastgoed. Belangrijke risico's zijn onder meer leegstand, onderhouds- en beheerkosten, financieringslasten en een daling van de vastgoedwaarde. Wanneer u uw investering wilt beëindigen, moet het vastgoed worden verkocht. Afhankelijk van de marktomstandigheden kan dit enige tijd in beslag nemen.

Deelnemer in een vastgoedfonds

Als deelnemer in een vastgoedfonds investeert u in een fonds dat vastgoed bezit of daarin investeert. Uw mogelijke rendement bestaat uit dividend, andere uitkeringen en een eventuele waardeverandering van uw participatie. In hoeverre u profiteert van een waardestijging van het vastgoed hangt af van de structuur en voorwaarden van het fonds. De belangrijkste risico's zijn tegenvallende fondsresultaten, een waardedaling van het vastgoed en een beperkte verhandelbaarheid van de participaties. De looptijd en de mogelijkheden om uw participatie te verkopen zijn afhankelijk van de fondsvoorwaarden.

Vastgoedfinancier via een hypothecaire lening

Als vastgoedfinancier via een hypothecaire lening verstrekt u een lening aan een vastgoedpartij, waarbij het vastgoed als onderpand dient. Uw mogelijke rendement bestaat uit een vooraf afgesproken rentevergoeding. U deelt daarbij doorgaans niet rechtstreeks mee in een eventuele waardestijging van het vastgoed. De belangrijkste risico's zijn betalingsproblemen bij de vastgoedpartij en de mogelijkheid dat de opbrengst van een eventuele verkoop van het onderpand onvoldoende is om de lening volledig terug te betalen. Een hypothecaire lening heeft meestal een vooraf afgesproken looptijd en de mogelijkheden om tussentijds uit te stappen zijn vaak beperkt.

Hoe werkt het rendement bij investeren via Meerdervoort?

Via Meerdervoort financiert u vastgoed met onderpand en ontvangt u volgens de voorwaarden van de vastgoedpropositie een vooraf afgesproken rentevergoeding. U ontvangt geen huurinkomsten en deelt doorgaans niet rechtstreeks mee in waardestijging of verkoopwinst.

Per propositie ziet u vooraf onder meer de rentevergoeding, looptijd, terugbetalingsstructuur, Loan-to-Value en rang van het hypotheekrecht. Het onderliggende vastgoed dient als onderpand en tijdens de looptijd ontvangt u updates over de voortgang van de financiering.

De rentevergoeding is vooraf vastgesteld, maar niet gegarandeerd. Rente en aflossing zijn afhankelijk van het nakomen van de verplichtingen door de vastgoedpartij. Hypothecaire zekerheid kan risico’s beperken, maar sluit verlies niet uit.