Vastgoedobligaties of hypothecaire leningen: wanneer kiest u wat?

Vastgoedobligaties en hypothecaire leningen zijn beide manieren om indirect in vastgoed te beleggen. Bij beide vormen stelt u kapitaal beschikbaar en is de rentevergoeding doorgaans vooraf afgesproken.

Het belangrijkste verschil zit in uw juridische positie en de manier waarop zekerheden zijn geregeld. Bij een vastgoedobligatie bent u voor terugbetaling afhankelijk van de uitgevende onderneming. Bij een hypothecaire lening met hypotheekrecht kan het vastgoed bij wanbetaling worden verkocht, waarna de opbrengst volgens de rang van het hypotheekrecht wordt gebruikt voor terugbetaling.

Hieronder leest u wat een vastgoedobligatie is, hoe beleggen in vastgoedobligaties werkt en hoe deze beleggingsvorm zich verhoudt tot hypothecaire leningen.

Wat is een vastgoedobligatie?

Een vastgoedobligatie is een schuldbewijs waarmee een onderneming kapitaal aantrekt voor vastgoedactiviteiten. Het geld kan worden gebruikt voor de aankoop, ontwikkeling, exploitatie of herfinanciering van één of meerdere vastgoedobjecten.

Als belegger leent u via de obligatie geld aan de uitgevende onderneming. Volgens de obligatievoorwaarden heeft u recht op rente en terugbetaling, maar wordt u geen eigenaar van het onderliggende vastgoed. De obligatie kan betrekking hebben op één project of op een bredere vastgoedportefeuille.

Hoe werkt beleggen in vastgoedobligaties?

Voorafgaand aan de uitgifte beschrijft de onderneming waarvoor het aangetrokken kapitaal wordt gebruikt. Ook de rente, looptijd, aflossingswijze en eventuele zekerheden worden beschreven in de obligatievoorwaarden en bijbehorende documentatie.

Beleggers schrijven zich in voor de uitgifte, waarna de onderneming het kapitaal inzet voor de beschreven vastgoedactiviteiten. De rente wordt doorgaans periodiek betaald. Aflossing vindt aan het einde van de looptijd of volgens een vooraf vastgesteld schema plaats.

Tussentijds verkopen is niet altijd mogelijk. Bij niet-beursgenoteerde vastgoedobligaties is een actieve secundaire markt doorgaans niet gebruikelijk. Overdracht aan een andere belegger kan soms onderhands of via bemiddeling van de aanbieder, mits er een koper beschikbaar is en de obligatievoorwaarden dit toestaan. De belegging kan daardoor vaststaan tot aflossing.

Wat zijn de voordelen van investeren in vastgoedobligaties?

Bij vastgoedobligaties zijn de rente, looptijd en aflossingsvoorwaarden doorgaans vooraf bekend. Daardoor kunt u vooraf beoordelen welke periodieke inkomsten u kunt verwachten en hoe lang uw vermogen naar verwachting vaststaat.

Daarnaast hoeft u het vastgoed niet zelf aan te kopen, te verhuren of te beheren. Deelname is vaak mogelijk met een lager bedrag dan nodig is voor de rechtstreekse aankoop van een vastgoedobject.

Wat bepaalt het rendement en de risico’s van vastgoedobligaties?

Het aangeboden bruto rendement bestaat doorgaans uit een vooraf vastgestelde rente. Het daadwerkelijk behaalde rendement hangt ervan af of de uitgevende onderneming de rente betaalt en de obligatie volledig aflost. Na aftrek van eventuele kosten resteert het netto rendement; inflatie bepaalt het reële rendement.

Het risico wordt onder meer beïnvloed door:

• De financiële positie, schulden en financieringslasten van de uitgevende onderneming;

• De inkomsten, bezettingsgraad en waarde van het vastgoed;

• De looptijd, aflossingsstructuur en positie van obligatiehouders bij faillissement;

• De aanwezigheid en juridische vastlegging van zekerheden;

• De kosten en de verkoopbaarheid van de obligatie en het vastgoed.

Wanneer wordt gesproken over vastgoedobligaties met garantie, wordt daarmee doorgaans gedoeld op een contractuele toezegging van een andere partij om bepaalde rente- of aflossingsverplichtingen na te komen als de uitgevende onderneming deze niet nakomt. Dit betekent niet automatisch dat de volledige inleg gegarandeerd is. Beoordeel daarom wie garant staat, welke betalingen worden gedekt en of de garantsteller financieel in staat is deze verplichtingen na te komen.

Omdat de structuur en voorwaarden per uitgifte verschillen, bestaat er geen representatief gemiddeld rendement voor alle vastgoedobligaties.