Om optimaal te kunnen genieten van het rendement op vastgoed, moet je een paar dingen begrijpen. Vastgoed kopen kan al vanaf 20.000,- of 30.000,- euro. Je koopt een garagebox, of een parkeerplek in een grote stad en die ga je verhuren, Met 30.000,- euro is het ook mogelijk om een appartementje te kopen van 100.000,- euro. Er zijn een aantal banken die de overige 70% wel willen financieren. Banken financieren ook voor grote projecten zo’n 70%.
Aangezien banken een lage rente rekenen, kun je op je eigen vermogen een hoger rendement maken. Dat heet ‘leverage’ of op zijn Nederlands “hefboomwerking”. Hoe groter het deel van de bank, hoe hoger het rendement op je eigen inleg. Dat klinkt interessant toch? Tenminste …
Het hefboomeffect heeft ook een keerzijde. Als je vastgoedproject leeg komt te staan en je niet zo snel een nieuwe huurder kunt vinden, werkt een grote leverage in je nadeel. Over je eigen inleg maak je 0% rendement, maar over het deel van de bank moet je nog steeds rente en aflossing betalen. Dan gaat je rendement flink onderuit. Sterker nog, je rendement wordt negatief. Zo zijn er in het verleden vele vastgoedfondsen geweest, die vanwege de hoge leverage (hoge bankfinancieringen) failliet zijn gegaan. .
Meerdervoort® Real Estate ontwikkelde 4 jaar geleden een uniek vastgoedfonds, dat belegt in huurwoningen in het middensegment. Bovendien gaat het om betaalbare huurwoningen in 4 grote steden van ons land: Utrecht, Rotterdam, Delft en Den Haag. De voordelen zijn dat er in deze steden nooit leegstand is door het groeiende tekort dat er al decennia is. Bovendien zijn woninginvesteringen waardevast. Aandelen kunnen naar nul, maar huurwoningen op goede locaties niet. Ook bij waardedalingen is er niets aan de hand want u blijft uw maandelijkse uitkeringen houden uit de huur. Tenminste …
Uw vaste rendement loopt in elk geval gewoon door. De belangrijkste unieke eigenschap van de Meerdervoort® Garantiefondsen is echter dat er geen bankfinanciering wordt aangetrokken. Al het vastgoed wordt gefinancierd door de gezamenlijke beleggers. Investeerders kunnen doordat er geen bank in het spel is, het 1e hypotheekrecht als zekerheid krijgen. Dit houdt in dat al het vastgoed tastbaar onderpand is voor alle investeerders. In feite is iedereen een soort ‘mede eigenaar’ tot het einde van de looptijd. Het fonds houdt het simpel. Investeerders krijgen een vaste rente van 4,3% (huidige rente van Garantiefonds III) en hebben daarmee de lusten maar niet de lasten. De fondsbeheerder doet al het werk.
Het risico van waardestijging of waardedaling is voor het fonds, maar ook het risico op onderhoud of incidentele leegstand. Een Stichting van onafhankelijke bestuurders controleert en behartigt de belangen van de gezamenlijke investeerders. En mocht de waarde aan het einde van de looptijd sterk gedaald zijn, kunnen de gezamenlijke investeerders ervoor kiezen om de portefeuille nog even aan te houden. Het levert namelijk een zeer stabiel rendement op. Zolang er vraag is naar betaalbare huurwoningen in de grote steden tenminste …
Wijnand Groenen,
fondsbeheerder Meerdervoort® Garantiefonds III