Onze visie op vastgoed: Buy low, never sell

Wie belegt in vastgoed, weet één ding zeker: vastgoedprijzen fluctueren. De markt is cyclisch. Maar hoe erg is dat? Hoe verloopt een doorsnee cyclus? En hoe kun je ervan profiteren? Co-CEO en co-founder Wijnand Groenen neemt ons mee door de verschillende cycli van de vastgoedsector.

Hoor je bij de koffieautomaat op het werk veel mensen praten over investeringen in vastgoed, dan is dat vaak een signaal dat de prijzen de top naderen. Als iedereen elkaar tipt over de beste kansen in een bepaalde categorie vastgoed, dan weet je hoe laat het is. Dat geldt overigens ook voor de aandelenmarkt. Als iedereen appgroepjes aanmaakt en tips gaat delen, is de top doorgaans in zicht. Is iedereen negatief over aandelen of vastgoed, dan ligt de bodem vaak dichterbij dan men denkt. Dát is doorgaans het moment waarop kansen ontstaan. Dát is de tijd om toe te slaan en te investeren. Althans, volgens de oprichters van Meerdervoort: Wijnand Groenen en Federico Angius.

Wie belegt in vastgoed, weet één ding zeker: vastgoedprijzen fluctueren. De markt is cyclisch. Dat is geen risico dat vermeden moet worden, maar een patroon dat begrepen moet worden. Maar hoe verloopt zo’n cyclus? En hoe kun je daarvan profiteren? Wijnand neemt ons mee door de verschillende cycli van de vastgoedsector.

Economieën kennen een cyclisch verloop. Dat is van alle tijden. De zeven vette jaren en de zeven magere jaren werden al in de Bijbel genoemd. Het verloop van een cyclus is redelijk voorspelbaar: van voorzichtige op-mars naar stevige groei en euforie, gevolgd door een periode van afkoeling, met aan het eind vaak een scherpe dip. Daarna volgt stabilisatie, herstel en uiteindelijk een nieuwe opgaande fase. In vastgoed vertaalt die cyclus zich vooral in waarderingen; door langlopende huurcontracten fluctueert de onderliggende cashflow veel trager dan het sentiment.

Wijnand is al sinds zijn studiejaren gefascineerd door economische cycli. ‘Als je cycli goed volgt en begrijpt, kun je je voordeel doen met uitslagen naar boven en naar beneden. Wij hebben vanaf dag één bij Meerdervoort gewerkt vanuit de visie dat er binnen elke cyclus slechts een paar jaar zijn waarin het interessant is om een bepaalde categorie vastgoed te verwerven. Dat zijn de jaren waarin prijzen relatief laag zijn en het sentiment somber is.’ Natuurlijk moet je niet, stelt hij, blind alles kopen wat los en vast zit. ‘Maar er zijn altijd eigenaren die tijdens een marktdip kantoren, winkelvastgoed of andere gebouwen willen verkopen, omdat ze liquiditeit nodig hebben of moeite hebben om goede huurders te vinden. De prijzen zijn dan gunstiger. En als je tegen relatief lage prijzen koopt, is de kans op een aantrekkelijk rendement in de jaren daarna groot. De lange termijn-beweging is namelijk historisch gezien opwaarts gericht. De trendlijn beweegt, met onderbrekingen, naar rechtsboven.’

Je hoort vaak bij investeerders het motto buy low, sell high. ‘Wij variëren daarop door te zeggen dat we scherp kopen, maar in principe kopen om panden te houden. Als de inkomsten stabiel zijn en je het vastgoed goed onderhoudt en optimaliseert, verdien je in de regel langdurig aan je bezit en is er zelden een reden om weer te verkopen. Buy low, never sell; verwoordt onze visie daarom beter.’

De vastgoedmarkt bestaat uit verschillende deelmarkten. Al die segmenten kennen hun eigen cyclus. De woningmarkt, de kantorenmarkt, de winkelvastgoedmarkt en, sinds enkele jaren, zorgvastgoed. In de analyse hieronder gaat Wijnand dieper in op deze verschillende cycli en op de momenten waarop de verhouding tussen risico en rendement het meest aantrekkelijk is. In dit artikel gaat Wijnand dieper in op de ontwikkelingen binnen de kantorenmarkt. Ook deelt hij later zijn visie over woonvastgoed en zorgvastgoed. Benieuwd naar Wijnands visie op retailvastgoed? Lees het artikel hier.

Relatieve rust op kantorenmarkt

Wie de grafiek van de kantorenmarkt over de afgelopen dertig jaar bekijkt, ziet duidelijke uitslagen naar boven en naar beneden.

Wijnand: ‘De jaren negentig kenmerkten zich door sterke prijsstijgingen, gedreven door globalisering en groei. Na de dotcomcrisis volgde een correctie, waarna de markt opnieuw aantrok tot de kredietcrisis van 2008. Na 2013 zette herstel in en kort voor corona werd opnieuw een piek bereikt. Vijf jaar later is dat niveau bijna geëvenaard.’

Belangrijk is om niet alleen naar prijzen te kijken, maar ook naar veranderende gebruikersbehoeften. Veel kantoren zijn getransformeerd van single-tenant naar multi-tenant. Spreiding over meerdere huurders verkleint de afhankelijkheid en dempt het cyclische risico in de cashflow.

Wie over een periode van dertig jaar kijkt, met de cijfers van het CBS als uitgangspunt, ziet vanaf 1995, als de index dan op 100 wordt gesteld, een trendmatige groei. Maar wel een groei met duidelijke golven. Opwaartse en dalende bewegingen wisselen elkaar af. In 2010, kort na de kredietcrisis, lagen de kantoorprijzen lager dan in het gekozen indexjaar 1995.