Met een vastgoedportefeuille van bijna 800 miljoen euro heeft Meerdervoort zich ontwikkeld tot een toonaangevende speler. Volgens Co-CEO en medeoprichter Wijnand Groenen draait dat succes minder om omvang en meer om visie. “Vanaf dag één zijn we anticyclisch geweest,” benadrukt hij. Visie, lef en vooral timing bleken doorslaggevend voor de groei en vormen ook nu de reden dat Meerdervoort stevig inzet op retailvastgoed.
Het hoofdkantoor bevindt zich nabij het station in Zwijndrecht. Wijnand Groenen van Meerdervoort houdt, als het gaat om vastgoed waarin de Meerdervoort klanten investeren, van topkwaliteit. Maar hij weet ook: om te slagen in de vastgoedwereld moet je op de juiste momenten zuinig zijn. Vandaar het bescheiden hoofdkantoor.
De klanten van Meerdervoort zijn relatief vaak zekerheidszoekers, constateert Groenen. Veel mensen die vermogen opbouwen, willen méér, liefst véél meer dan de spaarrentevergoeding. Maar ze willen niet al te veel risico lopen. ‘Dan komen ze vaak bij ons uit. Wij zitten in het vastgoed, maar we bieden vooral investeringsmogelijkheden waarbij het draait om het hypotheekrecht. Dan zit er geen upside aan als het gaat om mogelijke waardeontwikkeling van het vastgoed. Maar ook geen downside. Je krijgt gewoon maandelijks de rentevergoeding. Die ligt, afhankelijk van of je het eerste of tweede hypotheekrecht ontvangt, vaak ergens tussen de vijf en zeven procent.’
Straks meer over de investeringsmogelijkheden. Eerst even terug in de tijd met Wijnand Groenen. Zijn verhaal begint niet in de vastgoedwereld, maar bij een carrière in de IT.
Hoewel hij opgroeide in een gezin waar beleggen niet onbekend was, zijn vader kocht met spaargeld enkele huurwoningen, voelde de vastgoedsector aanvankelijk niet als de logische route. Sterker nog, de negatieve ervaringen van zijn vader in begin jaren tachtig, weerhielden hem lange tijd van het vastgoedpad. De rente liep destijds zo hoog op, tot wel 13%, dat de droom van zijn vader min of meer in duigen viel.
‘‘Mijn vader zei vroeger tegen me: als je tien pandjes hebt, hoef je nooit meer te werken. Dan kun je leven van de jaarlijkse inkomsten. Maar het liep toch wat anders. Begin jaren tachtig ging het niet goed. De rente was torenhoog. Hij moest panden verkopen om aan de hypotheek te voldoen van andere panden. Ik heb toen gezien dat vastgoed interessant is, maar vooral heel cyclisch. Dat heeft me later dus geholpen bij het ontwikkelen van onze visie op vastgoed. Je moet anticyclisch denken en vooral handelen in onze markt. Maar weinigen doen dat ook echt.’’
Na een studie in wiskunde en informatica begon hij zijn loopbaan als programmeur bij Allianz. Pas op latere leeftijd begon hij te investeren in studentenwoningen in Utrecht, waarbij hij zich richtte op laag risico en stabiele huurinkomsten. Die eerste stappen in vastgoed leidden uiteindelijk tot het opzeggen van zijn baan en de oprichting van zijn eerste onderneming: een beleggingsmakelaardij genaamd “4-Freedom Beleggingspanden”.
De makelaardij groeide snel en werd uiteindelijk overgedragen aan zijn zus. Met de verkoop van het bedrijf ontstond ruimte voor een nieuwe visie: Meerdervoort Real Estate. Na vele goede gesprekken met medeoprichter en tevens Co-CEO Federico Angius, destijds een klant en ontwikkelaar, ontstond de ontwikkeling van een nieuw type vastgoedonderneming gericht op samenwerking met particuliere investeerders.
Meerdervoort heeft in de afgelopen jaren een sterk track record opgebouwd. Dat is gelukt, volgens Groenen, dankzij een zorgvuldig uitgestippeld groeipad. ‘‘De basisvisie was toch wel dat we in de beginjaren snel flink wat vastgoed wilden kopen. De prijzen waren destijds laag en het was onze visie dat we die lage prijzen nooit meer terug zouden zien. Vastgoed in Nederland was ronduit goedkoop. Er was een enorme schaarste. Dat legt altijd een bodem onder de prijzen. Die schaarste is er nu nog natuurlijk. Sterker, de woningnood is extreem toegenomen als gevolg van verkeerde politieke keuzes.’’
"Je moet anticyclisch denken en vooral handelen in onze markt. Maar weinigen doen dat ook echt."
Wat Meerdervoort vanaf het prille begin onderscheidde, was het anticyclisch denken: investeren in vastgoed op momenten dat anderen afhaken. ‘‘Wij zagen tijdens de grote financiële crisis, die in 2008 begon, kansen in leegstaande kantoorpanden. In plaats van afhankelijk te zijn van één grote huurder, kozen we voor het opdelen in kleinere units met meerdere huurders. Dat verminderde het risico aanzienlijk en verzekerde een constante cashflow, een aanpak die inmiddels gemeengoed is geworden.’’ Voor elk segment van de bredere vastgoedmarkt geldt dat er een periode is waarin je moet toeslaan. ‘‘Dat is op het punt in de cyclus dat het herstel eraan zit te komen. Bij de kantorenmarkt hebben we die beweging gezien.’’
Toen de woningmarkt in korte tijd verdubbelde in waarde, bleef het retailvastgoed achter. De leegstand, de opkomst van e-commerce en economische onzekerheden zorgden voor een onderwaardering. Terwijl grote investeerders zich terugtrokken, zag Meerdervoort juist kansen. Dankzij die vooruitziende blik en een focus op waardecreatie, wist het bedrijf zijn portfolio succesvol uit te breiden met retailpanden in binnensteden.
"Bij alle projecten waarin we investeren, gaan de eerste drie tot vijf jaar bijna honderd procent van de inkomsten naar onze investeerders."
Een belangrijk aspect van de groei is de manier waarop Meerdervoort investeringen financiert. In plaats van afhankelijk te zijn van banken, werkt het bedrijf met particuliere beleggers die in ruil voor een eerste hypotheekrecht een vaste rente ontvangen. Deze directe benadering zorgt voor transparantie, zekerheid en aantrekkelijke rendementen voor investeerders, zonder dat zij zelf vastgoed hoeven te beheren. Aan het eind van de looptijd krijgen de beleggers hun investering terug. Tussentijds ontvangen ze het rendement. Velen investeren na die eerste keer meteen door, omdat ze tevreden zijn over de aanpak.
De oprichter benadrukt dat het succes van Meerdervoort niet alleen voortkomt uit cijfers, maar ook uit persoonlijke drijfveren. De wens om onafhankelijk te zijn, risico’s bewust te nemen en zelf waarde toe te voegen aan vastgoed zijn centrale thema’s. Daarbij speelt ook een sterk ethisch besef: er wordt niet alleen gedacht aan rendement, maar ook aan het verbeteren van de leefbaarheid, het tegengaan van leegstand en het invullen van maatschappelijke behoeften zoals huisvesting.
‘‘Toen ik begon met ondernemen wist ik niks van winkelcentra. Ik wist ook niks van retail, maar gaandeweg leer je heel snel hey, daar gaat het hier eigenlijk om. Het gaat erom dat je wil leren en dat je de kansen herkent.’’
Groenen geeft een voorbeeld van een winkelcentrum in Vlaardingen, dat recent is gekocht door Meerdervoort. ‘‘We hebben dat gekocht van een buitenlands fonds. We hebben het object zeer scherp kunnen aankopen, aanzienlijk onder de prijs die het buitenlandse fonds er destijds voor heeft betaald. Daarbij waren we ons er terdege van bewust dat de leegstand op dat moment maar liefst 25% bedroeg. Dat fonds had het jaren geleden gekocht voor ongeveer dertig miljoen euro. Wij hebben het voor een aanzienlijk lager bedrag overgenomen. Wel in de wetenschap dat de leegstand maar liefst 25% was. Maar we zagen de potentie. Dat bedoelde ik net met het willen leren. Als je de lokale situatie goed bestudeert, kun je een visie ontwikkelen op de toekomst. Je moet overtuigd zijn dat er een gezonde toekomst is voor een winkelcentrum.’’
De gemeente maakte zich zorgen. De inwoners ook. Een goed winkelcentrum geeft een boost aan de leefbaarheid van een wijk. Veel bewoners zeiden: het wordt nooit iets met het winkelcentrum. Daar zijn het Vlaardingers voor, kwam ik al snel achter. Een beetje somber zijn ze af en toe wel. Wij zagen vanaf de eerste kennismaking vooral een totaal verwaarloosd winkelcentrum. Een postertje met nauwelijks leesbare gegevens van een makelaar voor mogelijke huurders. Er was weinig positiefs te melden. Maar dan kun je ook heel snel meters maken. Met betere verlichting. Nieuwe bestrating in samenwerking met de gemeente. Je moet allebei willen investeren in de leefbaarheid. Al met al vooral een flinke opfrisbeurt. En een visie op hoe je het winkelcentrum wil vullen. Wat is de beste balans van huurders? Wat past het beste bij de omgeving? Bij het publiek. Je moet willen renoveren en verduurzamen. Een winkelcentrum moet passen bij de tijdgeest. Ik denk dat die buitenlandse investeerders nooit echt goed rondgekeken hebben. Die hebben te veel op afstand bestuurd. Dat werkt niet met vastgoed. Je moet er bovenop zitten. Dat doen wij bij Meerdervoort.’
"Vastgoed gaat niet alleen over stenen, het gaat over mensen en plekken. Als je de leefbaarheid weet te verbeteren, volgt het rendement vanzelf."
Dan begint het commerciële spel. Groenen vindt het fantastisch. ‘‘Zo hebben we contact gezocht met vanHaren. We zeiden: dit kon wel eens een fantastische plek zijn voor jullie. Als zo’n winkelformule komt en er echt in gelooft, weet je dat het gaat lopen.’’
De retailmarkt is momenteel heel dynamisch, constateert Groenen. ‘‘Er gaan concepten failliet, dat klopt. Maar er zijn ook snelle groeiers. Je moet in een dynamisch winkelcentrum voldoende van die nieuwe groeiers zien binnen te halen, naast de gevestigde merken. Wat je níet moet doen, en dat zagen we de laatste jaren soms gebeuren, is dat je om de boel te vullen snel een nagelstudio toevoegt of een paar shoarmazaken. Je moet heel goed nadenken over het totale plaatje. En dus niet gaan voor korte termijn invulling.’’
Het staat of valt, aldus de Co-CEO, allemaal met betrokkenheid. ‘‘Onze kracht is dat we alles doen met een eigen team. We hebben eigen asset managers, eigen verhuurmakelaars, een eigen bouwploeg, een eigen financiële afdeling. Maar bovenal hebben we veel gedrevenheidenergie en houden we van ons werk. Dus alle medewerkers hier hebben heel veel energie omdat ze zien wat voor mooie dingen wij allemaal aan het doen zijn en hoe goed dat gaat. En dat heb je dus nodig om er een succes van te maken.’’
Een ander sterk punt van Meerdervoort is de realiteitszin in de berekeningen. Groenen: ‘‘Wij maken solide prognoses en rekenen alles goed door. Wij rekenen ons niet rijk. Bij alle projecten waarin we investeren, gaan de eerste drie tot vijf jaar bijna honderd procent van de inkomsten naar onze investeerders. Wij steken al onze energie in het optimaliseren van het project. Daarna volgen vanzelf onze eigen inkomsten. Onze inkomsten komen uit de verbetering van de marges en ook de winst vanuit waardeontwikkeling.’’
De ontwikkeling van de waarde van panden zal altijd fluctueren, betoogt Groenen. ‘‘Ook al lijkt het wel eens of het altijd maar omhoog gaat. Dat is natuurlijk niet zo. Op hoofdlijnen zeggen we altijd: het gaat zeven jaar omhoog, dan gaat het zeven jaar omlaag. Daarna heb je zeven jaar inflatie en dan herhaalt de cyclus zich. Dus als je op het verkeerde moment begint, dan heb je veertien jaar lang niks verdiend. Wij kijken veel verder vooruit. Wij kijken twintig, dertig, veertig jaar vooruit. Maar we letten vooral goed op wanneer we instappen. Daar leg je de basis voor gezond rendement in vastgoed.’’
De meeste klanten van Meerdervoort willen met hun investering een aanvulling op hun pensioen. ‘‘Als ze over een paar jaar met pensioen gaan, willen ze de zekerheid van dat extra inkomen. Ze zijn vaak minder geïnteresseerd in mogelijke waardestijging van het vastgoed. Vandaar dat wij zoveel projecten aanbieden met eerste of tweede hypotheekrecht. Dan worden ze geen eigenaar, maar krijgen ze de rente-inkomsten. Die zijn superstabiel. Als er een dip is in de vastgoedmarkt, merken deze beleggers daar niets van. De rente-inkomsten lopen gewoon door.’’
Groenen is vol vertrouwen als het gaat om de zakelijke toekomst van Meerdervoort. Al maakt hij zich wel grote zorgen over het gebrek aan waardering voor ondernemerschap bij de opeenvolgende kabinetten. ‘‘Je ziet in het fiscaal beleid veel de verkeerde kant opgaan. Wat er is gebeurd met de huurwet bijvoorbeeld is rampzalig. Iedereen kon voorspellen dat het averechts zou werken. De huurvoorraad verdwijnt als sneeuw voor de zon. En ook het steeds verder belasten van mensen in box 3 gaat niet goed uitpakken. Je zou willen dat er eindelijk eens een regering komt die de ruimte geeft aan ondernemers en mensen die risico willen nemen. Het komt de samenleving ten goede. De overheid dijt te ver uit, en eigenlijk ziet iedereen dat. Alleen blijkt het heel moeilijk om de groeiende overheidsuitgaven om te buigen.’’
De anti-ondernemershouding gaat overigens verder, denkt Groenen, dan alleen de mentaliteit bij de overheid. ‘‘Je ziet over de hele linie dat het financieren van bedrijven, het verstrekken van durfkapitaal aan start-ups, niet goed gaat in ons land. Als je dat vergelijkt met de Verenigde Staten. Als je daar aankondigt iets te beginnen, staat er bij wijze van spreken een uur later drie miljoen dollar op je rekening en kun je beginnen. De waardering daar voor ondernemers is veel groter omdat mensen weten dat de vitaliteit van een economie wordt bepaald door een florerend ondernemerschap. Helaas is Nederland in dat opzicht niet zo dynamisch. We zitten in een fase waarin de focus ligt op groeiende overheidsuitgaven en stijgende belastingtarieven. Maar ook dat is cyclisch denk ik dan maar. Er breken vast weer betere tijden aan. Ik kijk er naar uit.’’