Dertien jaar na oprichting heeft Meerdervoort de magische grens van € 1 miljard vastgoed onder beheer in zicht. Co-CEO en co-founder Federico Angius over de filosofie van het bedrijf: ‘We hebben in veel opzichten het DNA van een familiebedrijf. We bouwen iets voor de toekomstige generaties.’
Federico Angius. De naam klinkt Italiaans. En dat klopt. Zijn ouders kwamen als twintigers uit Italië naar Nederland en bleven hier. Vader Angius, opgeleid als natuurkundige, ging werken bij het Europees Octrooibureau in Rijswijk. Federico en zijn twee zussen werden hier geboren. ‘In Italië geldt het motto: family first. Dat zit dus ook in mij. Dat familiegevoel zit nu ook, en daar ben ik heel trots op, in Meerdervoort. Wij zijn in zekere zin een familiebedrijf. Wij denken nooit op de korte termijn. Bij ons is alles gericht op de lange termijn.’
Cashflow
‘We handelen niet in vastgoed om morgen snelle winsten te boeken. We bouwen aan iets moois. Iets wat hopelijk de komende decennia rendement oplevert en waardevol blijft. We kopen niet om te verkopen. We kopen om iets te behouden en daarmee een stabiele cashflow te genereren.’ Even terug naar het begin. Den Haag. De jonge Federico leest als tiener de boeken ‘Rich dad, poor dad’ en ‘Cashflow Quadrant’ van Robert Kiyosaki. Het opent zijn ogen. ‘Deze boeken hebben mij geleerd dat investeren niet draait om kopen om te verkopen, maar vooral om het opbouwen van bezit. Kopen om te behouden en uit die bezittingen cashflow en dus inkomen te halen. De eventuele waardevermeerdering is mooi meegenomen, maar is niet het belangrijkste. We kopen tegen een prijs die ervoor zorgt dat we vanaf dag één inkomen uit onze investering halen. Precies hoe we bij Meerdervoort vandaag de dag ook denken.’
Warren Buffett
Federico is altijd blijven lezen. Boeken van Warren Buffett, Napoleon Hill, talloze ondernemersbiografieën, maar ook meer vaktechnische boeken over economie én boeken over stoïcijnse filosofie. ‘De rode draad voor mij in mijn werk is dat je met investeren moet denken in decennia, niet in het komende kwartaal. Je moet ver vooruit durven denken als je investeert, zeker in vastgoed.’ Federico begon al als jonge twintiger met een jeugdvriend in Den Haag te investeren in huizen. Ze leenden geld. Kochten dan een woning die ze vervolgens opknapten. Zo zorgden ze voor waardevermeerdering. ‘Dat was in de tijd dat er gewoon in de grote steden huizen leeg stonden; dat is nu bijna niet meer voor te stellen.’
Na die beginperiode wilde hij meer. Hij kwam Wijnand Groenen tegen die succes had als makelaar. Ze deden samen zaken en bleken op één lijn te zitten. Meerdervoort was geboren. Over de naam Meerdervoort: Het begon aan de Laan van Meerdervoort in Den Haag, waar Federico al een karakteristiek art nouveaupand in bezit had. Dit bijzondere pand maakt tegenwoordig onderdeel uit van zijn familiefonds en wordt als blijvend bezit gekoesterd. Vanuit dit pand kreeg de samenwerking tussen Federico en Wijnand vorm. Daar ontstond ook de naam Meerdervoort, een verwijzing naar de straat waar hun gezamenlijke onderneming haar fundament vond.
Wijnand Groenen en Federico Angius vervullen op dit moment beiden gezamenlijk de rol van CEO. De rollen van de twee co-CEO’s overlappen her en der. Maar op grote lijnen is Wijnand de man van de commercie en vaak het gezicht naar buiten. Federico is de man van de strategie en van de interne organisatie. Samen delen Wijnand en Federico de visie op vastgoed. Ze zijn beiden fan van het anticyclisch investeren.
‘De echte winst in onze business zit ‘m in het goede moment van aankoop. In lijn met Warren Buffett kopen we vooral als de prijs lager is dan de werkelijke waarde, zoals wij die inschatten. Dat gebeurt dus vaak als anderen in de markt pessimistisch zijn, maar wij de inschatting hebben dat er betere tijden aankomen.’
Grote kans
Meerdervoort is vrij kort na de kredietcrisis opgericht. Toen die crisis losbarstte, zag vrijwel iedereen de woningmarkt instorten. Federico en Wijnand zagen een kans. ‘Adviseurs zeiden: verkoop alles, het wordt nooit meer wat. Maar de huren stegen gewoon door met indexatie, terwijl de prijzen kelderden. Het directe rendement bedroeg 10 à 11% per jaar. Banken gaven niet thuis, dus zijn we met particuliere investeerders in zee gegaan. Die eerste portefeuille is in waarde verdrievoudigd.’
Banken hielden zich in die tijd zoveel mogelijk afzijdig, dus wie vastgoed wilde verwerven, had andere financiers nodig. ‘Wij hebben ons vanaf het begin gericht op particuliere investeerders. Mensen die geloven in vastgoed en behoefte hebben aan vaste inkomsten uit dat vastgoed. Eigenlijk zijn al die investeerders bij elkaar onze hypotheekverstrekkers. Zij leggen het geld in en krijgen daarvoor elke maand een aantrekkelijke rentevergoeding. Daar hebben we ons hele bedrijf op gebouwd. Investeerders die kijken naar de lange termijn, met een duidelijke behoefte aan zekerheden.’
We gaan niet voor korte termijn-winsten
MKB-huurders
De eerste groep investeerders bestond veelal uit ondernemers “uit de regio”. ‘Agrariërs en MKB’ers. Mensen die hard hebben gewerkt en bepaalde zekerheden zoeken met hun investeringen. Mensen ook die, net als wij, denken op de lange termijn. Die klantengroep is ons trouw gebleven.’
Na de woningmarkt ontstonden de kansen in de kantorenmarkt. Vlak voor en tijdens corona, toen iedereen riep dat kantoren passé waren, kocht Meerdervoort juist kantoren. Veel ‘MKB-huurders hebben gewoon een kantoor nodig. Thuiswerken met kinderen om je heen is vaak geen optie. We kochten scherp, de bezetting bleef hoog. We hebben vooral ingezet op kantoorgebouwen met meerdere huurders, multi-tenant. Zodat we ons risico goed kunnen spreiden en altijd een hoge bezetting kennen.’
Familiebedrijf
Toen private equity en andere grote partijen door stijgende rente en fiscale maatregelen massaal uit het Nederlandse winkelvastgoed stapten, sloeg Meerdervoort weer toe. ‘Retail werd de afgelopen jaren voor relatief lage bedragen aangeboden. Goede centra, goede grondwaarde, vaak met ontwikkelpotentieel. Wij zagen en zien daar nu grote kansen. En altijd met het uitgangspunt: we kopen alleen als de cashflow de rentelast kan dragen. Meerdervoort is, benadrukt Federico, geen fondsenfabriek. ‘We zijn een familiebedrijf met inmiddels zes partners’. Naast Federico en Wijnand zijn verschillende directieleden partner en daarmee mede-ondernemer geworden. ‘Het geeft Meerdervoort een stevige basis. Iedereen heeft zijn eigen sterktes. Dat geldt niet alleen voor het management maar voor iedereen in onze organisatie. We sturen op resultaat, maar niet op hóe iemand het doet. Vrijheid en verantwoordelijkheid zijn belangrijk voor het werkplezier én voor het resultaat.’
Privé wil Federico, die getrouwd is met Sarah en vader van twee kinderen, zijn kinderen opvoeden met de waarde van de familieband én met het ontwikkelen van een langetermijnvisie. ‘Als het gaat om investeren, willen te veel jonge mensen heel snel rijk worden. Langzaam iets opbouwen komt vaak niet voor in hun woordenboek. Terwijl het plezier van bouwen juist zo groot is. Met het opbouwen van dit bedrijf denk ik nu al aan de volgende generaties. Net als de meeste van onze investeerders.’
Professionalisering
Het team van Meerdervoort, ooit piepklein, groeide in de afgelopen jaren van twee naar zeventig mensen. eel is inmiddels intern georganiseerd: commercieel en technisch vastgoedbeheer, een finance-afdeling met registeraccountants en fiscalisten. ‘We hadden in het begin weinig middelen om mensen aan te nemen, dus besteedden we alles uit. In vijf jaar tijd hebben we veel naar binnen gehaald. Dat zorgt, naast meer commitment, ook voor meer controle en snelheid.’ Meerdervoort scoort een 9,2 uit honderden onafhankelijke reviews. ‘Dat is geen marketingtruc. We hebben geen nep-reviews.’ Meerdervoort steekt veel tijd in cultuur en service. ‘Of je nu €100.000 of €10 miljoen inlegt, of je nu huurder of investeerder bent, je bent voor ons even belangrijk. We automatiseren processen, maar nooit het menselijk contact.’
Het bedrijf is bewust inclusief. ‘Van dropout tot academici. Bij Meerdervoort wordt er hard gewerkt, dus als je die drive hebt en goed in het team past, dan hoor je erbij. Dit is niet alleen een afspiegeling van de maatschappij, dit is onze cultuur, waarbij iedereen input geeft vanuit verschillende invalshoeken. Dit maakt ons als bedrijf sterker.’
Ergens in 2026 passeert de vastgoedportefeuille van Meerdervoort de grens van €1 miljard.
Anticyclisch
Ergens in 2026 passeert de vast-goedportefeuille van Meerdervoort de grens van €1 miljard. ‘Dat gaan we uiteraard vieren met het hele team. Daarna stellen we gewoon een nieuw doel. Het mooie is niet per se die mijlpaal, maar de weg er naar-toe. Samen bouwen aan iets voor de lange termijn is het mooiste wat er is in het ondernemerschap.’
De strategie blijft onveranderd: anticyclisch kopen op cashflow, op de lange termijn aanhouden en verduurzamen, particulieren als klant die kiezen voor het eerste of tweede hypotheekrecht. Daarnaast is Meerdervoort bezig stap voor stap een partner te worden voor vermogende families en family offices. ‘Dat zijn ook langetermijndenkers, net als wij. Dus daar zit voor ons een match.’
Europa
Zijn er ook zorgen? Ja. Hoewel Federico van nature een optimistische ondernemer is, ziet hij wel uitdagin-gen in Nederland en Europa. ‘Europa is meer bezig met herverdelen dan met economische groei. De Bedrijfsopvolgingsregeling staat in Nederland onder druk en voor familiebedrijven in vastgoed is deze inmiddels afgeschaft. Maar ook de box 3-heffing over niet-gerealiseerde rendementen. De middenklasse en de ambitieuze MKB’er worden hierdoor geraakt. Sociale mobiliteit holt daardoor ach-teruit. Dat merken we in de samenleving.’ Met Meerdervoort zetten we ons dan ook actief in om de politiek te overtuigen dat dit anders moet. Toch blijft hij optimistisch. ‘Wij bewijzen dat het nog steeds kan: met een sterk en divers team, een duidelij-ke filosofie en particuliere investeer-ders die hetzelfde langetermijnden-ken hebben. ‘Wij willen geen private equity zijn met een exit over vijf jaar. Wij bouwen gewoon door.’