Publicatie: vrijdag 10 september
Geschreven door Wijnand Groenen, Algemeen Directeur
Op donderdag 12 september 2024 wordt een tweede renteverlaging van 0,25% door de Europese Centrale Bank (ECB) verwacht, waardoor de depositorente waarschijnlijk uitkomt op 3,5%. Deze stap volgt op een eerdere verlaging in de zomer en komt voort uit de zorgen over een mogelijke recessie, terwijl de inflatie begint af te nemen. In het licht van deze ontwikkeling is het relevant om de impact op zowel de Nederlandse als bredere Europese economieën te bespreken, met speciale aandacht voor de vastgoedsector.
De achtergrond:
Van renteverhogingen naar verlagingen
De ECB heeft de afgelopen jaren de rente verhoogd om de inflatie te beteugelen. Dit leidde tot hogere leenkosten voor zowel consumenten als bedrijven, wat de economische groei afremde. Nu de inflatie stabiliseert en de economie tekenen van vertraging vertoont, zet de ECB waarschijnlijk de renteverlagingen voort om de economie te stimuleren en een recessie af te wenden.
Deze stap volgt op talrijke uitdagingen waarmee Europese economieën worden geconfronteerd, zoals stijgende energieprijzen, hogere loonkosten en verstoringen in de supply chains als gevolg van geopolitieke spanningen. Voor Nederland, waar de huizenmarkt een belangrijke economische motor is, kan een verlaging van de hypotheekrente bijvoorbeeld leiden tot een opleving van woningverkopen.
Gevolgen voor consumenten en bedrijven
Voor consumenten in Nederland en de rest van Europa kan de verlaging resulteren in lagere hypotheekrentes en goedkopere leningen, wat de consumptie zou kunnen stimuleren. Dit kan leiden tot een economische groei en een verhoogde vraag naar vastgoed.
Voor bedrijven kan een lagere rente gunstig zijn voor kredietverlening, waardoor investeringen en expansie aantrekkelijker worden. Dit geldt vooral voor het midden- en kleinbedrijf (MKB), dat vaak afhankelijk is van betaalbare leningen. Het stimuleert ook investeringen in vastgoedprojecten door lagere financieringskosten.
Invloed op financiële markten en spaarrente
Een van de meest directe effecten van een renteverlaging is de daling van de spaarrente. Voor Nederlandse spaarders betekent dit minder rente op hun spaartegoeden, wat hen kan aanmoedigen om op zoek te gaan naar alternatieve investeringen zoals aandelen, obligaties en vastgoed. Dit kan gunstig zijn voor beleggers die bereid zijn meer risico te nemen in ruil voor hogere rendementen.
Vastgoedfinanciering en de rol van de refi-rente
Voor vastgoedfinanciering is de herfinancieringsrente (refi-rente) van cruciaal belang. Dit is het tarief waartegen banken geld kunnen lenen van de ECB, wat direct de kosten beïnvloedt van leningen aan vastgoedontwikkelaars. Een lagere refi-rente verlaagt de financieringskosten voor vastgoedprojecten, wat nieuwe investeringen aantrekkelijker maakt. De depositorente, die banken betalen of ontvangen voor het stallen van overtollige reserves, beïnvloedt de liquiditeit op de markt en heeft indirect ook invloed op vastgoedinvesteerders.
Scenario's voor 2025
Gezien de onvoorspelbaarheid van economische en geopolitieke ontwikkelingen, zijn er drie mogelijke scenario’s voor de renteontwikkeling in 2025:
Zachte landing:
Als de inflatie rond de 2% blijft en de economische groei stabiel is, zullen verwachte renteverlagingen zorgen voor een gunstig klimaat voor vastgoedinvesteringen. Financieringskosten blijven dalen, de vraag naar vastgoed blijft hoog en zowel de commerciële als de woningmarkt profiteren van gunstige leenvoorwaarden.
Haviken scenario:
Mocht de inflatie aanhoudend hoog blijven, kan de ECB genoodzaakt zijn de rente langer hoog te houden, wat vastgoedfinanciering duur houdt en de vraag naar vastgoed kan afremmen. Dit kan de prijzen onder druk zetten en investeerders ontmoedigen, vooral degenen die sterk afhankelijk zijn van externe financiering.
Duiven scenario:
In dit scenario vertraagt de groei verder en zou de rente zelfs opnieuw kunnen dalen richting 0%, wat de financieringskosten voor vastgoed verlaagt. Echter, door slechte economische vooruitzichten kan de vraag naar vastgoed zwak blijven, wat kan leiden tot leegstand en minder activiteit in de markt.
Investeren bij Meerdervoort in het licht van renteverlagingen
Voor investeerders die op zoek zijn naar stabiele en aantrekkelijke rendementen in een tijd van lage rentes, kunnen investeringen bij partijen zoals Meerdervoort een goed alternatief bieden. Vastgoedprojecten met vaste rendementen en hypothecaire zekerheid zijn aantrekkelijk in een omgeving met lage spaarrentes. Meerdervoort investeert in multi-tenant kantoorgebouwen en winkelcentra, waarbij de mix van huurders het risico van leegstand beperkt en een stabiele inkomstenstroom biedt, bestendig in wisselende economische scenario’s.
Conclusie
De verwachte renteverlaging van de ECB in september 2024 met de bijbehorende toelichting over het rentepad kan aanzienlijke gevolgen hebben voor de Nederlandse en Europese economieën. Terwijl consumenten en bedrijven profiteren van iets lagere leenkosten, brengt deze periode ook uitdagingen met zich mee, zoals blijvende kansen op recessie, lagere spaarrentes en mogelijke oververhitting van bepaalde markten. Vastgoedinvesteringen met een langetermijn strategie blijven in dit klimaat zeer aantrekkelijk.