Een week na de toespraak van Koning Willem-Alexander en bestudering van de demissionaire kabinetsplannen lijkt het erop dat er ingrijpende veranderingen op komst zijn voor vastgoedbeleggers. In deze nieuwsbrief willen we u informeren over wat er mogelijk gaat veranderen als gevolg van Prinsjesdag.
Het is belangrijk om te onthouden dat de plannen die door dit tijdelijke kabinet zijn gepresenteerd niet noodzakelijk in beleid zullen veranderen. We naderen de verkiezingen (22 november 2023) en het is gebruikelijk dat de politiek op dit moment niet in volle vaart nieuw beleid uitrolt. Gelukkig is het ook aannemelijk dat het toekomstige kabinet een op onderdelen aangepaste koers zal varen.
Wat zijn op dit moment de belangrijkste plannen en wat kunnen deze mogelijk betekenen voor vastgoedbeleggers in Nederland?
Veranderingen in box 3
Het demissionaire kabinet stelt voor om het belastingtarief in box 3 (inkomsten uit sparen & beleggen) in 2024 te verhogen naar 34%, een stijging van 2%. Over spaargeld betaalt u dan 34% over een forfaitair vastgestelde gemiddelde spaarrente. Over beleggingen betaalt u straks 34% over een forfaitair vastgesteld rendement op beleggingen (6,17% in 2023). Het heffingsvrije vermogen blijft ongewijzigd op 57.000 euro per fiscaal partner. Ook is er een wetsvoorstel ingediend om vanaf 1 januari 2027 de belasting in box 3 te baseren op werkelijk rendement. Op de meeste vermogensonderdelen zoals aandelen zal worden gerekend met een vermogens-aanwasbelasting waarbij gemaakte kosten kunnen worden verrekend. Voor vastgoed blijft voorlopig het voorstel pas af te rekenen bij realisatie van de verkoopwinst. Ook worden schulden en vorderingen tussen ouders en minderjarige kinderen niet meer in box 3 belast.
Regulering van de “middenhuur”
Demissionair minister Hugo de Jonge blijft onvermoeid doorgaan met de plannen om huurprijzen van een groot deel (circa 2/3e deel) van de huurwoningen in de vrije sector te reguleren. Hij doet dit door de puntengrens van sociale huurwoningen (tot 136 punten) in het woningwaarderingsstelsel (WWS) op te trekken naar 187 punten. Hierdoor vallen ook grotere huurwoningen tussen 136 punten en 187 punten ineens in de gereguleerde sociale huur. Voor deze woningen in de “middenhuur” geldt straks een maximale huurprijs van zo’n 750 euro tot zo’n 1100 euro per maand. Deze regeling wordt ‘dwingend’ gemaakt met andere woorden, hoge boetes bij overtreding. Het is de vraag of deze regeling stand zal houden, maar het is waarschijnlijk dat er een bepaalde vorm van huurprijsregulering zal worden ingevoerd.
Overdrachtsbelasting bij aandelentransacties vanaf 1 januari 2025
Het demissionaire kabinet is van plan gehakt te maken van de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij bepaalde aandelentransacties van onroerend goed bv’s. Als de plannen doorgang vinden wordt er bij elke aandelentransactie ten minste 4% overdrachtsbelasting in rekening gebracht. Deze regeling gaat al vanaf 1 januari 2025 in.
Streep door schenkingsvrijstelling eigen woning
Zoals al eerder aangekondigd en overeengekomen in het coalitieakkoord wordt de verruimde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning geheel geschrapt. Ingangsdatum: 1 januari 2024.
WOZ-waarde nieuwe ‘bodemwaarde’ voor afschrijving onroerend goed
Vanaf 2024 wordt 100 procent van de WOZ-waarde beschouwd als de minimale waarde voor belastingdoeleinden in de inkomstenbelasting, ongeacht het gebruik van het gebouw. De wetgever spreekt over een zogenaamde ‘bodemwaarde’ die gelijk staat aan de WOZ-waarde.
Waar in het verleden de mogelijkheid bestond door afschrijvingen de boekwaarde van bepaald onroerend goed zoals het eigen bedrijfspand onder de WOZ-waarde te laten dalen is het wat betreft Den Haag per 2024 over met de pret.
Belastingheffing in box 2 door excessief lenen
Veel vastgoedbeleggers zijn directeur grootaandeelhouder (DGA) die geld lenen van hun bv, om in privé een vastgoedportefeuille op te kunnen bouwen. Met ingang van dit jaar wordt het deel van een geldlening dat op 31 december 2023 groter is dan € 700.000, bij hen belast tegen 26,9% inkomstenbelasting (cijfers; 2023).
Verandering in bezwaar maken tegen WOZ-waarde
Den Haag wil duidelijk af van het gemak waarmee eigenaren bezwaar kunnen maken tegen (te hoge) WOZ-waarden. Het is al langer duidelijk dat het beleidsmakers dwars zat dat door o.a. het inzetten van no-cure-no-pay kantoren met relatieve eenvoud bezwaar kon worden gemaakt tegen de opgave vanuit het Rijk. Den Haag wil de proceskosten zoveel mogelijk neerleggen bij de bezwaarmakers en is ook bezig met het verlagen van de forfaitaire proceskostenvergoeding.
Bewegen in veranderende omstandigheden
De overheid lijkt de komende jaren de benodigde gelden voor al haar plannen te gaan halen bij de ondernemers, de hogere inkomens en ook de middenklasse. Na de aanstaande verkiezingen gaan we zien wat er van alle ambities overblijft. Bij Meerdervoort zijn we gewend aan ondernemen in constant veranderende omstandigheden. Toen we ons 5 jaar geleden van beleggen in huurwoningen gingen richten op het investeren in multi-tenant kantoren en retail vastgoed werden er vele wenkbrauwen gefronst. Achteraf blijkt deze strategie een gouden zet te zijn geweest en koersen we dit jaar af op een gezonde portefeuille van ruim €450 miljoen euro met een bezettingsgraad van 96,0% over alle projecten. We bewegen stap voor stap, steen voor steen en euro voor euro.
Zelf doen of uitbesteden?
Beleggen in vastgoed in een snel veranderend beleggersklimaat wordt door velen als vermoeiend, frustrerend, complex en tijdrovend ervaren. Dit hoeft niet zo te zijn. Vandaag en morgen zijn er kansen die wij graag met u bespreken. Met een team van gedreven professionals met veel kennis en ervaring in de vastgoedmarkt en ver daarbuiten vinden we altijd kansen. Kansen waar u als investeerder bij Meerdervoort zorgeloos van kunt profiteren.
Door Wijnand Groenen & Floris van Willigen • Meerdervoort®