De Impact van de Wet betaalbare huur op de vastgoedstrategie van Meerdervoort

De Impact van de Wet betaalbare huur op de vastgoedstrategie van Meerdervoort

26 april 2024

Geschreven door Wijnand Groenen, Commercieel Directeur

De Tweede Kamer heeft inmiddels ingestemd met de Wet betaalbare huur. Alhoewel Meerdervoort ook met deze wet te maken krijgt, verwachten wij dat de impact op de vastgoedportefeuille gering zal zijn.

Introductie

Meerdervoort staat voor een nieuwe uitdaging met de invoering van de Wet betaalbare huur. In dit artikel geven wij onze benadering van deze nieuwe wetgeving en de impact op onze circa 500 middenhuur-woningen. Onze klanten genieten van een vaste rente gedurende een vaste looptijd, waardoor de impact voor hen beperkt is. Zeker in de wetenschap dat wij onze woningen hebben gekocht in de periode 2015 tot 2020. Huizenprijzen zaten in die jaren flink in de lift waardoor er sprake is van voldoende overwaarde. De middenhuur heeft echter zeker een bepaalde impact op onze cashflow. Omdat wij als vastgoedinvesteerder een langetermijnvisie hebben, anticiperen wij op dit soort wijzigingen en kijken we voortdurend vooruit.

Wet betaalbare huur

De Wet betaalbare huur richt zich op de regulering van huurprijzen en de bescherming van huurders. Deze wet beoogt een evenwichtiger huurmarkt en maakt onderdeel uit van een breder pakket aan maatregelen om de woningmarkt te stabiliseren en de toegankelijkheid te verbeteren voor verschillende inkomensgroepen. In het kort komt het erop neer dat Huurwoningen in de categorie 147 tot 186 punten worden aangewezen als “middenhuur-woning” met een huurprijs die maximaal € 1.136 per maand zal bedragen. Huurprijzen zouden hiermee met gemiddeld € 190,- per maand per middenhuur-woning omlaag gaan. Momenteel geldt nog dat woningen vanaf 147 punten in de vrije sector vallen, waardoor er een vrije huurprijs mag worden gevraagd. Tot 147 punten is er sprake van een sociale huurwoning.

Impact van deze wet

Het zou rauw op het dak van alle verhuurders in Nederland vallen, als deze huurverlaging met directe ingang plaats zou vinden. De wet gaat vooralsnog gepland per 1 juli 2024 in. Een huurverlaging zal echter pas van toepassing zijn telkens als een zittende huurder opzegt. De nieuwe huurder krijgt dan een lagere huur. Dit opzeggen komt in de praktijk nu al weinig voor en door de toenemende schaarste van huurwoningen zullen huurmutaties naar verwachting steeds minder vaak voorkomen.

Het kan zijn dat een aantal huurwoningen in de portefeuille op termijn dus te maken krijgen met een kleine correctie op de boekwaarde. Zij leveren immers iets minder huur op. Wij verwachten echter dat deze correctie goed opgevangen zal worden door de jaarlijkse huurindexatie over de hele portefeuille en de voorspellingen over de stijging van de huizenprijzen in de komende jaren. Ook een langer aanhoudende inflatie werkt in ons voordeel. De stijging van de inkomsten over de portefeuille zullen groter zijn dan de benodigde huurcorrecties.

Hoe ziet de toekomst er uit?

Verkopen levert een goede winst op, gezien de overwaarde in onze woningen. Wij zitten er echter in voor de lange termijn en willen liever niet verkopen. Het ziet er namelijk naar uit dat onze woningen komende jaren door de aanhoudende schaarste en naar verwachting dalende rente verder in prijs zullen gaan stijgen. Bovendien willen wij huurders de kans blijven geven om een betaalbaar huis te huren in de grote steden van het land. Onze huurders zijn daarbij ook erg blij met de woning die zij momenteel huren en de service die wij hen bieden. Toch zullen de inkomsten komende jaren langzaam afnemen waardoor er op andere plekken wellicht een hoger rendement te behalen valt. Wij staan nu voor de vraag wat Meerdervoort gaat doen.

Scenario-analyse voor onze woningportefeuille:

1. Volledig behouden

Het volledig behouden van ons portfolio biedt stabiliteit en voorspelbaarheid. Deze aanpak garandeert continuïteit voor onze huurders en biedt ons een solide basis om onze langetermijnstrategieën verder te ontwikkelen. Het verschil in huurprijs van individuele nieuwe huurcontracten zal goed kunnen worden opgevangen. Wel zullen de marges op onze huurwoningen stabiliseren en dus minder groeien komende jaren. De waarde van ‘de stenen’ op middellange termijn zal echter toenemen.

2. Verkopen bij elke huuropzegging (uitponden)

Door nu bij elke huuropzegging te verkopen in een koopmarkt die gunstig is, kunnen we verkoopwinsten herinvesteren in meer rendabele projecten. Dit is echter wel een tijdrovend en onwenselijk proces. Het vrijmaken van geld ‘in de stenen’ is voor ons een goede optie om achter de hand te hebben. Maar het vrijmaken van het totale eigen vermogen gaat zeker 5 tot 10 jaar duren. Een verkoop van de gehele portefeuille is ook een optie, echter zal een koper van de gehele verhuurde portefeuille minder betalen dan kopers van de individuele leeggekomen woningen. En dat is ook weer zonde. Kortom, uitponden is een lucratief maar tijdrovend proces.

3. Selectief behouden en verkopen

Deze benadering stelt ons in staat om flexibel te reageren op marktontwikkelingen. Door minder rendabele woningen met hoge verduurzamingskosten te verkopen en juist te investeren in woningen die goede opbrengsten blijven opleveren, balanceren we risico en rendement optimaal. Het verkopen van woningen zal de dekkingsgraad in woningfondsen waar wenselijk verbeteren. Op dit moment zijn we echter nog in afwachting van de precieze uitwerking van de Wet betaalbare huur. Zoals het nu lijkt, is het gezien onze prognose nog niet nodig om selectief woningen te gaan verkopen. Dit zou echter een denkbaar scenario kunnen worden.

Duurzame investeringen met het nieuwe WWS

De verduurzaming van ons vastgoed staat centraal in onze strategie om niet alleen te voldoen aan regelgeving maar ook om de aantrekkelijkheid van onze woningen te verhogen. Een beter energielabel kan de WWS-puntenscore verhogen en daarmee een hogere huurprijs rechtvaardigen, wat ons helpt om rendabel en competitief te blijven binnen de kaders van de nieuwe wet. Wij zijn hier voortdurend mee bezig.

Communicatie en transparantie

Het is onze prioriteit om transparant te communiceren met alle stakeholders, inclusief investeerders, onze cliënten en huurders, over hoe we navigeren door deze nieuwe regelgeving. Hiermee willen we u laten zien dat Meerdervoort continu anticipeert op wisselende omstandigheden en hopen zo uw vertrouwen in ons als verantwoordelijke vastgoedmaatschappij verder te versterken.

Conclusie

De Wet betaalbare huur brengt zowel uitdagingen als kansen met zich mee. Bij Meerdervoort zijn we vastbesloten om deze veranderingen te gebruiken als een springplank voor vernieuwing en groei. De impact is voor Meerdervoort beperkt. Wij zullen er dan ook in eerste instantie voor kiezen zoals genoemd in Scenario 1 om de huidige woningportefeuille te behouden. Scenario 3 is een goed alternatief. Mogelijk kunnen we op termijn zelfs opnieuw gaan investeren in huurwoningen in het hogere segment. In de vrije huurmarkt zullen huurprijzen door de ingeslagen weg naar verwachting harder gaan stijgen. Wij blijven alle ontwikkelingen uiteraard nauwlettend volgen. Wij vertrouwen er op zo een solide fundament te leggen voor een mooie toekomst van ons bedrijf en onze gemeenschap.

Vragen over de impact van de Wet betaalbare huur op onze aanpak?

Aanhef