Publicatie: 31 mei 2024
Geschreven door Federico Angius, CEO Meerdervoort
In dit artikel bespreken we de earnings stripping maatregel, een fiscale regel ingevoerd door de Europese Unie om belastingontwijking tegen te gaan. We zullen uitleggen wat deze maatregel inhoudt, de recente wijzigingen in het coalitieakkoord, en de impact op vastgoedondernemingen zoals die van ons. Tot slot bespreken we hoe we bij Meerdervoort anticiperen op deze veranderingen.
Wat is de earnings stripping maatregel?
De earnings stripping maatregel, ook wel bekend als de renteaftrekbeperking, is een fiscale regel die door de Europese Unie is ingevoerd om belastingontwijking tegen te gaan. Deze maatregel beperkt de aftrekbaarheid van rente op leningen tot een bepaald percentage van de winst (EBITDA - Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) met een drempel voor MKB-ondernemingen. Het doel hiervan is om te voorkomen dat bedrijven via internationale structuren hun winst verlagen door middel van excessieve rentelasten, wat uiteindelijk leidt tot minder belastingafdracht.Huidige coalitieakkoord
In het meest recente coalitieakkoord tussen PVV, VVD, BBB en NSC is een belangrijke wijziging opgenomen met betrekking tot de earnings stripping maatregel. Het aftrekbare percentage van de EBITDA zal worden verhoogd van 20% naar 25%. Dit is een significante stap voorwaarts, hoewel het nog steeds lager is dan de Europese norm van 30%. De coalitie is van mening dat deze verhoging de concurrentiepositie van Nederlandse bedrijven zal verbeteren.
Drempelwaarde en impact op vastgoedondernemingen
Naast het aftrekbare percentage van de EBITDA geldt er een drempelwaarde van €1 miljoen aan netto rentelasten voor de earnings stripping maatregel. Dit betekent dat de door ondernemingen betaalde rente op leningen onder deze drempel volledig aftrekbaar blijven, ongeacht het percentage van de EBITDA.
Het vorige kabinet had plannen om deze drempel per 1 januari 2025 te verlagen naar €0. Dit zou betekenen dat de renteaftrekbeperking ineens voor álle bedrijven van toepassing zou zijn, ongeacht de hoogte ervan. Deze maatregel zal een negatieve impact hebben op de cashflow van kleinere vastgoedondernemers in Nederland, aangezien kleine en middelgrote vastgoedbeleggers en -ontwikkelaars vaak afhankelijk zijn van leningen voor hun projecten. Met name ontwikkelaars van woningbouwprojecten zijn vaak hoog gefinancierd.
Deze maatregel zal dus ook investeringen in woningbouw verder bemoeilijken. Het is ook daarom echter nog niet duidelijk wat het nieuwe kabinet met deze drempelwaarde gaat doen. Dit voorstel is nog in voorbereiding en wordt naar verwachting later in 2024 gepubliceerd.
Ondernemen is anticiperen, voorbereiden en flexibel blijven
Voor vastgoedondernemingen, zoals die van ons, heeft de wijziging van de earnings stripping maatregel ook gevolgen. De beperking van renteaftrek heeft altijd een directe invloed gehad op onze financieringsstructuren en winstgevendheid. Met de verhoging van de aftrekbaarheid naar 25% van de EBITDA wordt er bij onze projecten met meer dan een miljoen euro aan rentelasten iets meer ruimte gecreëerd om rentelasten af te trekken. Dat zal bijdragen aan een betere financiële gezondheid van deze projecten. Indien de drempelwaarde van een miljoen euro zou verdwijnen zou dat niet alleen voor deze projecten maar ook - net als bij veel kleinere vastgoedondernemers en ontwikkelaars - voor onze kleinere projecten een negatieve impact hebben op de cashflow én winstgevendheid.
Wij volgen de ontwikkelingen op het gebied van fiscale wetgeving uiteraard nauwlettend. Onze adviseurs hebben verschillende scenario’s voor technische en fiscale herstructurering in kaart gebracht. Dit stelt ons in staat om snel te reageren op veranderingen in de regelgeving. Door altijd vooruit te plannen en goed voorbereid te zijn, kunnen we onze groeistrategie vlot aanpassen om de ruimte binnen de nieuwe regels optimaal te benutten zodra deze van kracht worden.
Conclusie
Hoewel de verhoging van de renteaftrekbaarheid van 20% naar 25% van de EBITDA een enigszins positieve ontwikkeling is voor onze sector, blijft het van cruciaal belang om de markt en regelgeving op de voet te volgen. De mogelijke verlaging van de drempelwaarde naar €0 zal met name voor kleinere en middelgrote vastgoedondernemers die veelal afhankelijk zijn van relatief hoge financieringen een grote uitdaging vormen. Het is echter nog onduidelijk wat het nieuwe kabinet met deze drempelwaarde zal doen. Mogelijk zal zelfs de drempelwaarde worden verhoogd naar €3 miljoen, gelijk met de Europese richtlijnen waarmee ook de concurrentiepositie van Nederland gezond blijft. Dit zou ook investeringen in de woningbouw een grote impuls kunnen geven. We gaan het zien. Wij blijven hoe dan ook alert en flexibel om zodra de wijzigingen definitief zijn de benodigde aanpassingen effectief te implementeren.