In de afgelopen jaren zijn in de vastgoedsector records gebroken. Opnieuw werd het transactievolume in woningen van het voorgaande jaar overtroffen. In totaal werd voor 8,5 miljard euro in huurwoningen geïnvesteerd, een toename van ruim 60% ten opzichte van het jaar ervoor.
Met een aandeel van 39% zijn huurwoningen de grootste beleggingscategorie op de Nederlandse vastgoedmarkt geworden. Beleggers uit binnen- en buiten- land geven aan de komende jaren meer dan 20 miljard euro beschikbaar te hebben. Nog nooit was er zoveel kapitaal beschikbaar voor investeringen in huurwoningen. Een ontwikkeling waar Meerdervoort® zijn aandeel in wil en zal blijven realiseren.Een aantal ontwikkelingen blijft voortdurend van invloed op de waarde en de aantrekkelijkheid van uw investering. Wij hebben ze voor u overzichtelijk op een rijtje gezet.
De afgelopen jaren nam de bevolking met meer dan 100.000 inwoners per jaar toe. Ook in 2018 werd een dergelijke toename behaald. Daarnaast nam het aantal huishoudens in 2018 met 70.000 toe tot 7.858.000 huishoudens. De groei van de bevolking en het aantal huishoudens in combinatie met de traag op gang komende woningbouwproductie zorgt voor een sterk oplopend woningtekort. Waar vorig jaar gedacht werd dat het tekort in 2021 een hoogtepunt zou bereiken van circa 235.000 woningen, is het tekort volgens de nieuwe berekeningsmethode begin 2019 al opgelopen tot 263.000 woningen. Dat is 3,4% van de woningvoorraad.
Gestegen bouwkosten, een tekort aan arbeid en materiaal, te trage vergunningverlening bij gemeenten en een tekort aan beschikbare locaties leiden ertoe dat de bouwsector de tekorten niet snel genoeg aan kan pakken. Als gevolg hiervan zal het woningtekort tot 2030 mogelijk meer dan 200.000 woningen blijven bedragen. Om het woningtekort terug te brengen zouden de komende jaren 100.000 tot 200.000 woningen meer bijgebouwd moeten worden dan nu voorzien. Dat betekent dat er per jaar 20.000 tot 40.000 woningen meer zouden moeten worden gebouwd. Hiermee wordt zichtbaar hoe groot het woningtekort is.
De regionale verschillen zijn groot. De druk op de woningmarkt is het meest zichtbaar in de grootstedelijke gemeenten. Hier is het woningtekort begin 2019 bijna 100.000 woningen (6,8% van de woningvoorraad). In de grote steden bedraagt dit tekort 64.000 woningen (5,2% van de woningvoorraad), in de overige Randstadgemeenten 35.000 (2,6% van de woningvoorraad) en in de regionale gemeenten 65.000 (2,2% van de voorraad).
Nog steeds zijn de tekorten met name groot voor de ouderen en starters. Per jaar komen er bijna 60.000 65-plus huishoudens bij. Deze toevoegingen zijn met name belangrijk voor het aantal 75-plus huishoudens gezien de verwachte explosieve groei van deze groep tot 2030 (een toename van 373.000 huishoudens. Het aantal jonge huishoudens (tot 29 jaar) zal de komende jaren met name in de grootstedelijke gemeenten hard groeien met circa 7.800 huishoudens. Het overgrote deel van deze extra huishoudens zal naar verwachting in een huurwoning gaan wonen. Met name jonge huishoudens met een hoog inkomen blijven moeilijk een zelfstandige woning in de grootstedelijke gemeenten vinden als er niet meer wordt bijgebouwd.
De komende vijf jaar (tot 2023) blijft de vraag naar huur- woningen aanzienlijk groter dan het aanbod. In totaal worden jaarlijks 175.000 meer huurwoningen gevraagd dan aangeboden. En in het middeldure segment (720-985 euro per maand) is de vraag 83.000 woningen groter dan het aanbod en in het sociale segment (minder dan 720 euro) is de vraag 92.000 groter dan het aanbod.
Waar in de crisisjaren zeer concrete maatregelen met betrekking tot de woningmarkt werden genomen, zijn de afgelopen jaren weinig maatregelen genomen om het groeiende woningtekort terug te dringen. In de Nationale Woonagenda 2018-2021 zijn oplossingen voorgesteld waaronder het stellen van een quotum van nieuw te bouwen woningen (75.000 per jaar) en het aanwijzen van doelgroepen waarvoor de doorstroming op de woningmarkt moet worden verbeterd (ouderen en starters). Concrete maatregelen blijven echter uit.Op gemeentelijk niveau vindt wel verdere regulering plaats. Wij als beleggers, spreken hier onze zorg over uit, omdat deze regulering, in combinatie met stijgende grond- en bouwprijzen, bij de uitgifte van grond een bedreiging kan vormen voor de realisatie van nieuwe projecten.
Per 1 januari 2019 is de nieuwe liberalisatiegrens ingevoerd. Daarnaast hebben corporaties een belangrijke rol gekregen bij de verduurzaming van Nederlandse huurwoningen. Corporaties komen hiermee in een split en zullen de komende jaren moeten kiezen hoe ze de 3,3 miljard euro die zij jaarlijks overhouden aan de verhuur van hun bezit verdelen over de verduurzaming van woningen en het realiseren van nieuwbouw.De nieuwbouwopgave waarvoor corporaties gesteld staan bedraagt circa 120.000 eenheden tot 2022. In 2017 hebben zij 14.390 woningen opgeleverd (6.700 bouwvergunningen) en in 2018 hebben zij slechts 6.100 bouwvergunningen aangevraagd. Het lijkt daarom niet waarschijnlijk dat deze doelstelling gehaald zal worden.
In 2018 is de totale woningvoorraad met circa 73.000 woningen uitgebreid. Naar schatting zijn er circa 66.000 nieuwbouwvergunningen verleend. Daarnaast zijn er circa 26.000 overige toevoegingen gedaan (transformatie van niet- woongebouwen en splitsing van woningen) en zijn er minder woningen gesloopt dan voorgaande jaren.Een belangrijk knelpunt bij het verhogen van de bouwproductie zijn de (te) trage procedures bij het verlenen van bouwvergunningen door gemeenten. Zowel ontwikkelaars (48%) als corporaties (25%) geven dit aan. Juist nu er vanuit beleggers veel kapitaal beschikbaar is voor het investeren in nieuwbouw- woningen en woningcorporaties weer meer willen bouwen, moeten de procedures worden versneld.
In 2018 werd in totaal 8,5 miljard euro geïnvesteerd in Nederlandse huurwoningen. Dit is 63% meer dan in het voorgaande jaar. Circa 5,4 miljard euro werd geïnvesteerd door Nederlandse institutionele- en particuliere beleggers. Internationale partijen verwierven in 2019 voor ruim 3 miljard euro huurwoningen. De conclusie is dan ook gerechtvaardigd dat woningen voor beleggers nog steeds een veilige beleggingscategorie vormen met een goede risico-rendementsverhouding. Nu, maar ook zeker naar de toekomst.Wij als Meerdervoort® blijven daar dan ook in vertrouwen en waar mogelijk zoveel mogelijk op inspelen. Zodat wij naar u ons afgegeven rendement kunnen garanderen. De cijfers spreken voor zich!