Iedereen lijkt tegenwoordig te investeren in vastgoed. Bij een spaarrente van 0% en een gevaarlijke aandelenbeurs is vastgoed ook eigenlijk het enige goede alternatief. Woningen (grond, stenen, gebouwen) zijn tastbaar bezit. Toch maakt het erg veel uit wat je koopt. Het ene vastgoed is het andere niet(!) Daar gaan veel investeerders de fout in. Zodra het water weer gaat zakken zie je dan al snel wie er geen zwembroek aanheeft. Daarom voldoet het aangekochte vastgoed waar u in mee kan investeren bij Meerdervoort® Vastgoedfondsen aan de volgende eisen:
Meerdervoort® koopt op basis van ‘cashflow’. Dat wil zeggen dat wij vastgoed kopen met een hoog netto aanvangsrendement. Er komt maandelijks altijd ruim meer geld binnen dan wat er aan kosten uit gaat. Ook als prijzen van vastgoed zakken, kan dan nog steeds een mooie rente worden uitgekeerd. Bovendien hebben we altijd marge om extra af te lossen of om een toekomstige stijging van de marktrente op te vangen. Wij kopen nooit met een speculatie op waardestijging. Onze beleggingshorizon is minimaal 20 jaar (liefst 100 jaar of meer) en een crisis willen we kunnen overleven. Netto aanvangsrendementen liggen bij ons altijd boven de 6,0% anders beginnen we er niet aan.
Het vastgoed dat wij aankopen heeft een leegstandspercentage van maximaal 1%-2%. Dit klinkt voor veel financiers ongeloofwaardig maar we maken het al meer dan 15 jaar waar.
Zowel portefeuilles starterswoningen en studentenhuisvesting (<1% leegstand) als flexkantoren met minimaal 20 huurders (<2% leegstand) en zorgvastgoed (feitelijk nihil leegstand) hebben de eigenschap dat er een mooie grote spreiding zit in het aantal huurders bij een gezonde vraag. We investeren dus niet in ‘single-tenant’ kantoorgebouwen met één huurder.
We lopen dus nooit het risico dat een groot deel van de huur in één keer wegvalt. Dat biedt continuïteit van rendement.
Er wordt geïnvesteerd in vastgoed dat over 10 of 20 jaar, mocht het leeg komen, alsnog op een goede locatie ligt. Het gebouw moet kunnen worden getransformeerd van kantoor naar wonen. Het vastgoed moet op een centrale plek in de grote steden liggen zodat de grond altijd zijn waarde behoudt. Ook moet het vastgoed niet op een industrieterrein liggen buiten de stad. Zichtlocaties langs de snelweg met goede uitvalswegen zijn wèl geschikt, ook voor logistiek/bereikbaarheid. Beter nog zijn stationslocaties, waarbij personeel, huurders en ondernemers niet in de dagelijkse file hoeven te staan voor woon-werk verkeer. Dat gaat namelijk zeker een probleem worden. Een gebouw moet op lange termijn zijn waarde behouden. Locatie is hier van groot belang. Dat hoeft zeker geen centrumlocatie te zijn (die vinden wij momenteel te duur) maar wel een locatie waar mensen over 10 of 20 jaar ook nog graag willen wonen en werken.
Naast deze 3 specifieke eisen die wij stellen aan onze huidige en toekomstige beleggingen kunt u er ook op rekenen dat wij inzetten op langetermijnbehoud. Al ons zakelijk vastgoed heeft een energielabel A of krijgt een plan om daar te komen. Het uitvoeren van meerjaren onderhoudsplanningen is voor ons vanzelfsprekend. We lopen alleen nooit te koop met ‘duurzaamheid’ omdat we hierover intern nogal eens van mening verschillen. We denken praktisch en we werken vanuit ons hart. We doen waar we goed in zijn en komen afspraken en beloftes altijd na. Met deze instelling en mentaliteit verwachten we als onderneming ook dit jaar weer een mooie groei door te kunnen maken en onze beleggers opnieuw 100% van het afgesproken rendement uit te zullen keren.
De problemen op de huizenmarkt zijn in 2019 alsmaar verder toegenomen. Neem het PFAS debacle, de ‘stikstof-crisis’, excessief hoge bouwkosten, een schreeuwend tekort aan bouwvergunningen en aannemers, een overheid die in onze ogen de weg volledig kwijt is om de schaarste op de woningmarkt te lijf te gaan. De huizenprijzen schieten door het dak. Wanhopig probeert de overheid met ‘noodknoppen’ op de middenhuur, koppelen van maximale salarissen aan huurwoningen, extra belastingen voor huiseigenaren en vooral nog eens extra belastingen voor beleggers in woningen om prijsstijgingen tegen te gaan. Uiteraard met het omgekeerde effect.
Wanneer je het aanbod van woningen wilt vergroten moet je het natuurlijk niet duurder maken voor investeerders in vastgoed. Dan gaan ze geen woningen meer realiseren…! Je moet het juist stimuleren. Hoe doe je dat? Door het Woningwaarderingsstelsel te herzien (met name het puntensysteem voor zowel zelfstandig als onzelfstandige woonruimte). Een vrije markt geeft investeerders uit binnen- en buitenland namelijk het benodigde vertrouwen om te gaan bouwen. Als er teveel huurprijsregulering is (die telkens verandert) is er onvoldoende zekerheid voor investeerders. Het uitgeven van bouwgrond met subsidie, het stimuleren van hoogbouw, het afschaffen van de ‘verhuurderheffing’ (een dubbele belasting voor eigenaren met meer dan 50 woningen) waarvan vooral alle woningcorporaties en de pensioenfondsen zwaar de dupe zijn en het stimuleren van woningdelen (waarvan de Amsterdamse wethouder Wonen had bedacht dit zelfs te gaan verbieden waardoor duizenden studenten mogelijk hun woning moeten verlaten. Overdrachtsbelasting die nog stééds op 2% staat…