Exclusieve besloten fondsen
Projecten vanaf 100.000 euro
Maatwerk met persoonlijk adviesgesprek

Scenario’s

Scenarioplanning vastgoedmarkt

Trends

Auteur: Leon Emmen

Literatuuronderzoek en verscheidene gesprekken met experts uit de vastgoedmarkt hebben geleid tot het vaststellen van de twee verschillende trends die samen leiden tot vier verschillende scenario’s. Het bepalen van de gekozen trends is geen wetenschap, maar een interpretatie van de betrokken partijen. De geïdentificeerde trends in deze scenarioplanning zijn Renteontwikkelingen en Financiële regelingen voor kopers en huurders.
Renteontwikkelingen zijn met name de hypotheekrente, de hypotheekrenteaftrek en de Europese rentestanden. De hypotheekrente is de rente die banken rekenen over het hypotheekbedrag wat geleend wordt aan consumenten voor de aankoop van vastgoed en is daarmee de manier waarop banken verdienen aan het verstrekken van hypotheken. De hypotheekrente wordt mede beïnvloedt door de rente waartegen banken kunnen lenen, bepaald door de Europese Centrale Bank (ECB). De hypotheekrente is van grote invloed in de vastgoedmarkt doordat de rente deels bepaald hoe hoog de maandlasten van een koper zijn. Een lagere rente leidt meestal tot een stijging van huizenprijzen. Consumenten kunnen immers per maand meer uitgeven aan een huis omdat de betaalde rente over de hypotheek laag is. Een onverwachte stijging van de hypotheekrente veroorzaakt weer een daling van huizenprijzen. Mensen die een nieuwe hypotheek willen afsluiten kunnen minder hoge hypotheeklasten dragen en voor huizenbezitters kunnen de hogere maandlasten in enkele gevallen zelfs leiden tot gedwongen verkoop. De hypotheekrenteaftrek is het deel van de betaalde hypotheekrente die van de belasting afgetrokken mag worden.
Met financiële regelingen voor kopers/huurders praten we over de regels omtrent de maximale hypotheek die iemand kan lenen en in hoeverre een hypotheekverstrekker bereid is om een hypotheek aan iemand te verstrekken. De geldende regels voor de berekening van een maximale hypotheek zijn opgenomen in de wet en bedoeld om te voorkomen dat mensen betalingsproblemen krijgen en betalingsachterstanden opbouwen. De maximale hypotheek wordt berekend op basis van inkomen en marktwaarde van een woning. Om verschillende redenen, waaronder de verscherpte regels omtrent hypotheekverstrekking en de daling van het spaargeld van banken, zijn de banken momenteel minder snel bereid om hypotheken te verstrekken. Dit zorgt er voor dat mensen moeite hebben een hypotheek te krijgen en de woningmarkt op termijn op slot kan komen te zitten. Als de regels versoepelen en banken zijn bereid meer te lenen aan consumenten, bestaat weer het risico op een huizenbubble zoals in de Verenigde Staten, wat een van de factoren is geweest die geleid hebben tot de wereldwijde financiële crisis. Daarnaast praten we met financiële regelingen voor kopers/huurders ook over zaken als huurtoeslag en de bepaling van hoogte van de huur door middel van het puntensysteem e.d.

Scenario 1: De markt op slot

WAT:
Een hoge hypotheekrente zorgt ervoor dat potentiële woningbezitters vanwege de hogere maandlasten een relatief lage hypotheek kunnen dragen, als ze die al kunnen krijgen. De hypotheekverstrekkers volgen de zeer strikte regelgeving omtrent de maximale hypotheken namelijk nauwgezet en zijn zeer voorzichtig met het verstrekken van hypotheken. Iedereen is nog steeds geschrokken van de gevolgen van de financiële crisis en de ineenstorting van de huizenmarkt. “Dit nooit meer”, lijkt men te denken. De eerste verstrekkende gevolgen van het nieuwe leenstelsel voor studenten wordt ook steeds duidelijker: met de aangescherpte hypotheekregels omtrent het meetellen van de studieschuld en het wegvallen van de basisbeurs is deze groep amper in staat om een koopwoning te bekostigen.
De huizenmarkt zit op slot. Aan de onderkant van de markt zorgen relatief hoge huizenprijzen met hoge maandlasten zorgen ervoor dat starters op de markt haast geen woning kunnen betalen. Met name in de grote steden is dit een probleem aan het worden. De enige betaalbare koopwoningen komen steeds meer in de buitenwijken van de grote steden te liggen, waar deze groep starters niet graag wil wonen. Betaalbare huurwoningen zijn voor deze groep via de sociale woningbouw amper te vinden, en als ze er al zijn dan zijn de wachtlijsten lang. 7 tot 10 jaar is geen uitzondering. Hierdoor is er een grote groep starters op de markt die zich gedwongen voelt in de particuliere sector te huren tegen hoge huurprijzen. Met de komst van instutionele beleggers als spelers op de woningmarkt gaan er verhalen rond dat er partijen geïnteresseerd zijn om leegstaande bedrijfspanden op te kopen en deze om te bouwen tot betaalbare huurappartementen. Dit zou een schok op de markt teweeg brengen.
In het middensegment is de doorstroom naar een volgende woning slecht, mede doordat deze groep hun bestaande woning moeilijk verkocht krijgt. Woningen staan gemiddeld lang te koop tegen hoge prijzen. Een relatief grote groep zit met dubbele woonlasten, omdat ze iets nieuws gekocht hebben voordat de oude woning verkocht was. De meeste huizen staan ‘onder water’, waarbij verkoop vaak een hoge restschuld oplevert. Nu de hypotheekverstrekkers dit soort restschulden niet meer mee willen financieren wordt het interessanter om deze huizen te verhuren in de particuliere sector, waar flink hoge huurprijzen gevraagd kunnen worden omdat starters momenteel geen geschikte woning kunnen kopen.
De top van de markt lijkt redelijk onaangedaan door deze ontwikkelingen, en blijft rustig zitten waar ze zit.
In allle segmenten is het deel van het inkomen wat opgaat aan woonlasten hoog. Hierdoor houden mensen weinig geld over om uit te geven, wat zorgt voor een stagnatie van de economische groei.

HOE:
In de nieuwe woningmarkt is de institutionele belegger een belangrijke hypotheekverstrekker geworden. De verhogingen van de buffereisen dwingen banken om meer kapitaal aan te houden. Hierdoor zijn zij genoodzaakt een deel van hun hypotheekportefeuille af te storen en te verkopen aan institutionele beleggers, zoals de pensioenfondsen. Zowel de banken als de institutionele beleggers zijn echter voorzichtig met de hypotheekverstrekking. De scherpe regels gelden nog steeds, waardoor maximal 100% van de waarde van een woning volgens de wet verstrekt mag worden in een hypotheek. Over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek is nog steeds onduidelijkheid, wat er voor zorgt dat er terughoudend geïnvesteerd wordt in vastgoed.
De voorzichtig ingezette economische groei na het einde van de financiële crisis heeft doorgezet. De economische omstandigheden in met name de Zuid-Europese landen zijn sterk verbeterd, waardoor toezichthouders als de Amerikaanse centrale bank (FED) en de Europese Centrale Bank (ECB) begonnen zijn met het terugschroeven van hun financiële steun. Dit heeft gezorgd voor een stijging van de kapitaalmarktrente, de rente op staatsleningen, die van grote invloed is op de hypotheekrente.
Tegelijkertijd is de huizenmarkt onder een vergrootglas blijven liggen, uit angst voor een nieuwe “bubble” en een volgende crisis. Conservatieve regeringen in de grote economieën blijven weigeren de verscherpte regels voor het financieren van een woning te versoepelen. Doordat de banken een hogere buffer aan moeten houden zijn ze terughoudend met hypotheekverstrekking.
De hogere kapitaaleisen hebben er ook voor gezorgd dat banken genoodzaakt zijn geweest om een deel van hun hypotheekportefeuille te verkopen aan institutionele beleggers. Omdat er nu een extra partij tussen zit die geld moet verdienen aan het verstrekken van een hypotheek, moeten de rentemarges omhoog, wat een verdere stijging van de hypotheekrente veroorzaakt.

Scenario 2: Een nieuwe “bubble”

WAT:
De huizenmarkt floreert. De regels omtrent het financiëren van een hypotheek, de inleg van eigen geld en het meetellen van de studieschuld zijn in de loop der jaren weer enigszins versoepelt, mede omdat de overheid eigen huizen bezit weer is gaan stimuleren. Zo makkelijk als het voor de financiële crisis ging, gaat het niet meer, maar als starter snel een huis kopen is wel degelijk weer de norm geworden. Ondanks een hoge hypotheekrente zien veel starters een huis als een goede investering: met de annuïteitenhypotheek is namelijk ook de spaarrente veel hoger dan een bank kan bieden. De huizenprijzen zijn in de grootstedelijke gebieden al een paar jaar licht aan het stijgen. De exodus onder starters vanuit de stad naar de Vinex wijken heeft doorgezet. Mede door gunstige grondprijzen, de ontwikkeling van nieuwe stadscentra in de Vinex voor recreatie en een goede aansluiting op uitvalswegen en OV doen veel starters besluiten om goedkoper aan de rand van de stad te gaan wonen, ook omdat huren in de stad praktisch onmogelijk geworden is. De sociale woningbouw heeft inkomensgrenzen en wachtlijsten van richting de 10 jaar en door schaarste zijn de prijzen hoog. De prijzen van koopwoningen in de stad liggen ook nog steeds hoog.
Het middensegment van de markt groeit op deze manier ook weer redelijk door naar een hoger segment, omdat de vraag onder starters naar eensgezinswoningen na een aantal jaar groeit. Door veranderende gezinssamenstellingen door scheidingen en dergelijke staat er redelijk veel te koop voor deze groep, terwijl tegelijkertijd de vraag naar betaalbare appartementen onveranderd hoog blijft.
Aan de top van de markt is niet zo heel veel veranderd. De echt dure appartementen en penthouses in de grote steden, met name Amsterdam en Rotterdam, doen het goed op de buitenlandse markt, waar met name rijke Russen en Chinezen pied-a-terres aanschaffen in Nederland. Het gunstige belastingklimaat en het feit dat Schiphol als centrale hub in de luchtvaartwereld om de hoek ligt maken Nederland hiervoor zeer aantrekkelijk.
Er zijn ook tegengeluiden. Een groter wordende groep begint parralellen te zien met de situatie van voor de financiële crisis, waarin overmoedig belegd werd in vastgoed en uiteindelijk veel mensen in de problemen kwamen toen de markt in elkaar stortte.

HOE:
In het politieke debat over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek is nog steeds geen consensus bereikt over de volgende te nemen stappen. Dit zorgt er voor dat steeds meer mensen denken dat het allemaal wel mee zal vallen met het inperken of zelfs verdwijnen van de hypotheekrenteaftrek.
Met de komst van institutionele beleggers als hypotheekverstrekkers is er een extra partij die geld moet verdienen aan de rentemarges op hypotheken.
De komst van institutionele beleggers op de markt als hypotheekverstrekker houdt de hoge hypotheekrente in stand, maar waar banken voor de komst van deze partijen terughoudend en voorzichtig waren met het verstrekken van hypothecaire leningen kijken de insitutionele beleggers ook weer meer naar toekomstpotentie van kopers in plaats van alleen maar strak naar de inkomstenregels. Dit zorgt er voor dat helemaal jonge, hoogopgeleide stellen relatief makkelijk een hypotheek kunnen krijgen, waarbij de bank vaak slechts nog tussenpersoon is.
Vanuit de politiek zijn de hypotheekregels versoepeld, waarbij met name opvalt dat nog maar 50% van de totale hypotheek over de hele looptijd afgelost hoeft te worden. Dit zorgt voor aanzienlijk lagere maandlasten. Het feit dat er ook besloten is om de regels bij echtscheidingen weer te versoepelen zorgt er voor dat deze groeiende groep minder vaak hoeft over te gaan tot gedwongen verkoop en een van de twee partners makkelijker in het gezamenlijke huis kan blijven wonen na overdracht van de hypotheekschuld van degene die gaat verhuizen.
De doorgezette economische groei wereldwijd en het vertrouwen dat er is ontstaan nadat door gezamenlijke inspanningen een aantal landen “gered” zijn van een faillissement heeft geleid tot een bloeiende economie, waarin veel geïnvesteerd wordt en vastgoed gezien wordt als een uitermate aantrekkelijke investering.

Scenario 3: Voorzichtigheid troef

WAT:
De markt zit met name aan de onderkant redelijk op slot. Starters hebben niet de financiële mogelijkheden meer om tot aanschaf van een huis over te gaan. De nog steeds van kracht zijnde aangescherpte regels omtrent het verstrekken van hypothecaire leningen zijn hier debet aan. Met het nieuwe leenstelsel voor studenten zijn ook de studieschulden groter. Het feit dat er in Europa daarnaast economisch gezien nog een heleboel onzekerheid is draagt bij aan de instandhouding van een lage hypotheekrente, maar ook aan het feit dat er amper economische groei is en mensen voorzichtig zijn met investeringen. In het centrum van de stad wonen, waar kopen voor vele starters toch al zo goed als onmogelijk was door de hoge prijzen, blijft in trek via de particuliere verhuurkanalen. Daar heerst nog steeds schaarste, wat de prijzen verder opgedreven heeft. Een eigen huis bezitten is ook allang niet meer de norm onder starters. Velen willen eerst een aantal jaar sparen, een deel van hun studieschulden aflossen, en pas daarna gaan settlen en eventueel een huis kopen. Het feit dat ze steeds langer wachten met aan kinderen beginnen speelt daarin mee: er lijkt geen haast te zijn.
Het is inmiddels wel duidelijk dat de hypotheekrenteaftrek verder aangepast gaat worden en op termijn zelfs volledig gaat verdwijnen. Een relatief grote groep van met name starters wil eerst afwachten wat dit betekent voor de huizenprijzen alvorens zij zullen gaan nadenken over de aanschaf van een eigen woning. De verwachting is namelijk dat met het op termijn verdwijnen van de hypotheekrenteaftrek de prijzen op de huizenmarkt vanzelf gaan dalen.
Voor het middensegment is de markt aantrekkelijker. De lage hypotheekrente zorgt voor relatief lage maandlasten en deze groep is veelal tot aanschaf overgegaan in een tijd dat de huizenprijzen laag waren. Hun huizen zijn goed te verkopen aan ex-starters die een volgende stap willen zetten en beseffen dat het particulier verhuren van hun woning momenteel interessanter is dan het met eventueel verlies in de verkoop zetten. Verhuur zorgt er voor dat ze geld verdienen op het verhuren van hun woning, met name in de stad. Met deze stabiele bron aan inkomsten in het vooruitzicht wordt het opeens nog interessanter om groter te gaan wonen en eventueel de stap naar buiten de stad te gaan maken.
Aan de top van de markt gebeurt wederom niet zo heel veel. Zelfbouw is met de lage rentes nog steeds in trek in het hogere segment, ook omdat de ontwikkelingen op het gebied van duurzaam bouwen de terugverdientijd van de aanschaf van zaken als zonnepanelen en warmtepompinstallaties nog korter is geworden. Nu investeren is langere tijd besparen op vaste lasten en een woning kunnen realiseren waar men nog vele jaren plezier van kan hebben.

HOE:
Nadat Griekenland ternauwernood gered was van een faillisement, met hulp van alle EU lidstaten, stemde het Britse volk voor een Brexit. Dit was een fikse klap voor de Europese Unie en voor de economie van Groot-Brittannië zelf, en remde het economisch herstel op de financiële markten wereldwijd. Financiële steun van de ECB en de FED bleef nodig, met name in de Zuid-Europese landen die economisch op dat moment al wankel waren. De lage hypotheekrente hield dus stand. Tegelijkertijd ging onzekerheid en angst de boventoon voeren als het gaat om het doen van investeringen. De verscherpte regels voor het verkrijgen van een hypothecaire lening bleven van kracht.
De portefeuilles van institutionele beleggers verdampten snel, waardoor ook zij niet in staat waren om in Nederland een deel van de hypotheek portefeuille van de banken over te nemen.
De verscherpte hypotheekregels bleven van kracht in tijden van uitblijven van verder economisch herstel, uit angst voor een nieuwe crisis. Tegelijkertijd zorgt het verder beperken en op termijn afschaffen van de hypotheekrenteaftrek voor extra inkomsten voor de staatskas, die deels gebruikt worden om de inkomstenbelastingen in fases te verlagen. Dit zorgt ervoor dat onder de streep mensen hetzelfde procent van hun netto inkomen aan woonlasten kunnen blijven uitgeven, waardoor de huizenprijzen niet ontzettend dalen.

Scenario 4: Een markt voor kopers

WAT:
Met een lage hypotheekrente en versoepelde regels voor het financieren van een hypothecaire schuld is de huizenmarkt weer een markt voor kopers geworden. Aan de onderkant van de markt is het voor starters opeens zeer interessant om relatief snel te gaan kopen, mede omdat huren in de particuliere sector voor velen onbetaalbaar blijft en in de sociale huursector nog steeds flinke wachtlijsten in de steden bestaan. De verder doorgezette verstedelijking betekent echter wel dat wonen in de stedelijke gebieden nog steeds zeer in trek is bij met name starters. Met de verbeterde voorzieningen en de goedkopere woningprijzen zijn de Vinex-wijken en nieuwbouw aan de stadsgrenzen zeer in trek.
In het middensegment is de doorstroming ook hoog. Na een aantal jaar in een starterswoning willen veel mensen met deze gunstige omstandigheden verhuizen naar een grotere woning, wat mogelijk is door de vele nieuwbouwprojecten die opgestart zijn nu de economie verder aangetrokken is. Ten opzichte van 2016 zijn de rentestanden wel gestegen, maar beheersbaar gebleven op een niveau dat nog altijd lager is dan men in het eerste decennium van de 21 eeuw gewend was. Vanuit het middensegment naar het topsegment is de doorstroming ook goed. Luxe wonen is betaalbaarder dan ooit en het percentage van hun inkomsten wat mensen besteden aan hun vaste lasten daalt. De doorgezette economische groe zorgt namelijk ook voor een loonstijging, waardoor de investeringsbereidheid relatief hoog is, net zoals het consumentenvertrouwen.
Institutionele beleggers zijn wel degelijk een partij geworden op de Nederlandse hypotheekmarkt, maar door groeiende beleggingsportefeuilles kunnen zij het zich veroorloven om de relatief lage rentes in stand te houden en op die manier een groter portfolio op te bouwen.

HOE:
Als kenniseconomie neemt Nederland een prominente plek in op het gebied van duurzame ontwikkelingen. Nu de financiële markten in Europa weer min of meer stabiel geworden zijn wordt hier weer volop in geïnvesteerd. Het doorzetten van de economische groei in Nederland heeft uiteindelijk geleid tot een versoepeling van de eerder aangescherpte hypotheekregels.
Doordat het niet overal in Europa zo rooskleurig er uitziet blijft de hypotheekrente laag, onder invloed van de rentestanden van de ECB. Nadat Griekenland gered is, de Zuid-Europese landen weer langzaam economisch herstel laten zien en een Brexit voorkomen is, is er echter wel het vertrouwen dat een nieuwe financiële crisis zich niet zomaar aan zal dienen.
Vanuit de politiek wordt er wel volop ingezet op het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, maar in combinatie met een verlaging van de inkomstenbelastingen. Alleen de echte topinkomens vallen in de toekomst nog maar in de hoogste belastingschaal, waardoor het gemiddelde inkomen onder aan de streep nog net zoveel maandelijks kan besteden aan woonlasten, wat er voor zorgt dat de huizenprijzen nog steeds licht door blijven stijgen.

© 2017 | Alle rechten voorbehouden | Disclaimer