De Nederlandse retailvastgoedmarkt kent een uitgesproken cyclisch verloop. Prijsvorming wordt bepaald door huurinkomsten, leegstand en beleggingsvolumes, maar ook door consumentengedrag en e-commerce.
In de afgelopen jaren heeft retailvastgoed een dieptepunt in de cyclus bereikt. De weg omhoog heeft zich ingezet. Niet elk winkelcentrum herstelt, maar goed gepositioneerde locaties met een duidelijke functie in de omgeving hebben altijd bestaansrecht.
Wijnand: ‘Waar woningen de afgelopen jaren sterk zijn gestegen, zijn veel winkelcentra en winkelstraten achtergebleven. Wij denken dat dit grote verschil niet reëel is en dat goed beheerd retailvastgoed op termijn een inhaalslag zal maken.’
"Het heeft lang geduurd, maar de trendlijn is weer positief."
De Nederlandse retailvastgoedmarkt, oftewel de winkelvastgoedmarkt, heeft over de afgelopen dertig jaar (1995-2025) een uitgesproken cyclische ontwikkeling doorgemaakt, gekenmerkt door economische booms, structurele disrupties en recente herstelimpulsen. Prijsvorming wordt primair bepaald door huurinkomsten, leegstandspercentages en beleggingsvolumes. Verder is de ontwikkeling van e-commerce belangrijk, evenals consumentengedrag.
In 1995 waren de huurprijzen ongeveer €150-200 per m² in A-locaties zoals Amsterdam en Rotterdam. In de grafiek is de index van 1995 op 100 gesteld. De jaren negentig en het begin van deze eeuw zagen een expansiefase door economische groei, urbanisatie en retailgroei. Met als uitschieters de groei in locaties van ketens als HEMA en C&A. Prijzen stegen met 30-40% tot 2007, culminerend in een piek van de index op 140, gedreven door lage rentes en tjokvolle winkelstraten. Als de economie goed draait, en de consument is optimistisch, wordt er veel geshopt.
De kredietcrisis van 2008-2012 trof de sector hard: dalende consumentenbestedingen en faillissementen leidden tot een prijsdaling van 25-30%. Dat was terug te zien in de index. Die daalde weer richting de 100 in 2013. Leegstand piekte op 8-10% landelijk, en transacties kelderden met 60%. Herstel zette weer voorzichtig in vanaf 2014, gestimuleerd door ECB-lage rentes en herstructurering van winkelcentra. Er werden andere functies, zoals horeca, vaker toegestaan.
Tussen 2014 en 2019 klom de index naar 125, waarna tijdens corona de index weer daalde tot 90 in 2022. Beleggers trokken zich terug. Vanaf 2023 is het herstel weer ingezet, signaleert Wijnand. ‘In de media lees je nog veel verhalen over leegstand, over faillissementen van bekende ketens.
Maar de markt is dynamisch. De winkelstraat verandert. Er zijn nieuwe formules. De mensen blijven heel graag komen. Maar ze stellen wel andere, hogere eisen aan het aanbod en de sfeer. Als Meerdervoort helpen wij met onze eigen winkelcentra mee om samen met de huurders een boeiende, aantrekkelijke winkelomgeving neer te zetten. Licht, veiligheid, sfeer, goed onderhoud; alles draagt bij aan een aantrekkelijke winkelomgeving.’