Binnen de wereld van vastgoedinvesteringen spelen hypotheekrechten een essentiële rol. Het begrijpen van de nuances tussen een eerste hypotheekrecht en een tweede hypotheekrecht is cruciaal voor investeerders die zich willen positioneren in de vastgoedmarkt. Deze twee vormen van het zekerheidsrecht hebben elk hun eigen kenmerken. Het begrip van de verschillen is belangrijk bij het maken van een risicoafweging en een investeringsstrategie
Eerste hypotheekrecht
Een 1e hypotheekrecht wordt gevestigd wanneer een lening wordt verstrekt en er een hypothecaire leenovereenkomst wordt gesloten. Dit recht wordt via een notariële akte gevestigd op het onderpand (meestal vastgoed) en plaatst de geldverstrekker op de eerste rang bij het verhalen van de leensom indien de geldlener in gebreke blijft. In geval van een al dan niet gedwongen verkoop van het pand, heeft de houder van het 1e hypotheekrecht namelijk voorrang op de verkoopopbrengst. Die voorrang geldt boven alle andere schuldeisers, ook boven eventuele vorderingen van de belastingdienst.
Tweede hypotheekrecht
Een 2e hypotheekrecht kan worden gevestigd nadat er al een 1e hypotheekrecht is vastgelegd. In het scenario van de al dan niet gedwongen verkoop van het onderpand wordt de houder van het 2e hypotheekrecht betaald nadat de schuld van de houder van het 1e hypotheekrecht vermeerderd met eventuele achterstallige rente en kosten volledig is voldaan. Qua zekerheid is dit recht dus een stuk minder sterk dan een 1e hypotheekrecht. Het voordeel ligt in het feit dat het vastgoed nog steeds als onderpand van de lening fungeert en dat de 2e hypotheekhouder tweede in rang is als gerechtigde in de verkoopopbrengst.
Risico & rendement afwegingen
Bij het maken van de risicoafwegingen spelen meer factoren een rol. Denkt u aan het trackrecord van de geldlener, het eigen vermogen of de verdiencapaciteit van de geldlener en de loan-to-value (LTV) van de lening. De LTV is de verhouding van de totale financiering ten opzichte van de taxatiewaarde van het gefinancierde vastgoed en dus geldt in principe hoe lager de LTV, hoe lager het risico. Banken financieren eigen woningen tegen maximaal 102% LTV en zakelijk vastgoed tegen maximaal 50%-70% LTV. Vaak geldt dus ook, hoe hoger de LTV, hoe hoger de rentevergoeding op de lening zal zijn.
Het is belangrijk om te weten dat het uitwinnen van hypotheekrechten pas plaats kan vinden wanneer de geldlener langdurig in gebreke blijft of in een staat van faillissement geraakt. In de praktijk zal er vaak eerst worden geprobeerd om tot een oplossing te komen door bijvoorbeeld in overleg rentebetalingen of aflossingen tijdelijk te verlagen of stop te zetten. De openstaande rente wordt dan opgeteld bij de totale vordering. Hiermee kan een financier de geldlener tijd geven om een oplossing te vinden. Mocht de situatie onhoudbaar zijn, dan is een faillissement met een gedwongen verkoop uiteindelijk niet af te wenden. Hieronder een aantal vereenvoudigde voorbeelden waarin geen rekening is gehouden met veilingkosten of eventuele achterstallige rente.
Voorbeeld 1: Eerste Hypotheekrecht
Stel, een investeerder verstrekt een lening van €300.000 met een 1e hypotheekrecht op een pand ter waarde van €500.000. Mocht de lener in gebreke blijven en het pand gedwongen verkocht worden voor €450.000, dan krijgt de investeerder met het eerste hypotheekrecht voorrang en ontvangt deze de volledige opbrengst van de verkoop, aangezien de opbrengst hoger is dan de uitstaande lening.
Voorbeeld 2: Tweede Hypotheekrecht
Een investeerder verstrekt een lening van €200.000 met een tweede hypotheekrecht op hetzelfde pand van €500.000 waar al een lening met een eerste hypotheekrecht van €300.000 op rust. Als het pand voor €450.000 wordt verkocht, ontvangt de houder van het eerste hypotheekrecht eerst €300.000 en blijft er slechts €150.000 over voor de houder van het tweede hypotheekrecht, wat onvoldoende is om de uitstaande schuld volledig te dekken.
Zekerheden
Het hebben van een 1e of 2e hypotheekrecht brengt andere risico’s met zich mee. Het 1e hypotheekrecht biedt meer zekerheid en zal vaak gepaard gaan met wat lagere rendementspercentages. Een 2e hypotheekrecht brengt in het geval van een faillissement van de geldlener en een gedwongen verkoop meer risico met zich mee en zal daarom in de praktijk hogere rendementen opleveren.
Renteinkomsten versus beleggen in aandelen
Een hypothecaire lening met maandelijkse rente uitkering heeft voordelen. Uw investering levert periodiek een vaste uitkering op. De winst die u maakt bij aandelenbeleggen levert een hogere koers op en wellicht af en toe een dividenduitkering. Vaak worden koerswinsten echter doorbelegd. Om periodiek winst uit aandelen te kunnen gebruiken, zullen er wat aandelen verkocht moeten worden. Ontvangen rente heeft u alvast in de portemonnee en verlaagt in die zin ook door de jaren heen uw risico beetje bij beetje.
Diversificatie
Voor investeerders kan diversificatie van hypotheekrechten een strategie zijn om risico’s te spreiden. Door te investeren in verschillende leningen met zowel eerste als tweede hypotheekrechten kunnen ze het risico beter beheersen.
Juridische context en marktomstandigheden
Het is van cruciaal belang voor investeerders om de juridische context en de marktomstandigheden van het vastgoed waarop ze hypotheekrechten hebben te begrijpen. Verschillende jurisdicties en omstandigheden kunnen de uitkomst grote onvoorziene omstandigheden beïnvloeden.
Het begrijpen van het verschil tussen het eerste en tweede hypotheekrecht is zeker van belang voor investeerders om weloverwogen beslissingen te nemen in de vaak complexe wereld van vastgoedinvesteringen. Het vinden van een balans tussen risico en rendement afgestemd op uw eigen financiële situatie is cruciaal bij het kiezen van de juiste investeringsmogelijkheden. Ook hier geldt dat het spreiden van vermogen over diverse beleggingen en investeringen altijd verstandig is.
Disclaimer: Deze informatie heeft slechts informatieve doeleinden en dient niet als financieel advies. Voor concrete investeringsbeslissingen wordt geadviseerd professioneel advies in te winnen.