In maart van dit jaar kwam Premier Mark Rutte met zijn speech over de aankomende lockdown en groepsimmuniteit. Het zou een moeilijke tijd gaan worden voor velen. ABN Amro reageerde en kwam met de eerste voorspelling naar buiten: “de woningprijzen gaan dalen”. Onze directeur, Wijnand Groenen, kwam vrij snel daarna met zijn nieuwsbericht naar buiten dat de huizen- prijzen in 2020 met ten minste 5% zouden gaan stijgen. Uiteindelijk stegen de prijzen van woningen in Nederland in 2020 tot dusver met gemiddeld méér dan 10%. Hoe kan het dat banken er dan zo naast zitten en hoe kan het dat de prijzen maar blijven stijgen?
Dit is een complex verhaal. Doordat de economische situatie in Europa sinds de financiële bankencrisis van 2008 eigenlijk nooit meer echt goed hersteld is, heeft de Europese Centrale Bank (ECB) een grote “verruiming” van het monetaire beleid in werking gesteld.
Inkoopprogramma’s van Staatsobligaties en bedrijfsobligaties, “quantative easing (QE)”, het bijdrukken van geld en het verlagen van de rente met kleine stapjes, maar gestaag richting negatieve rentes. Banken en bedrijven willen echter geen geld lenen omdat in een situatie van economische onzekerheid het investeren van geld in bedrijven best riskant is. Om ook spaarders te “dwingen” om dan maar te gaan beleggen in (beursgenoteerde) bedrijven is door de regering de Box 3 belasting wat aangepast en zijn door de ECB de rentes nog verder verlaagd. Toen kwam de wereldwijde Corona epidemie met een economisch gigantische impact. Er moest nog veel meer geld worden bijgedrukt en in Amerika heeft President Trump zelfs met de FED (Federal Reserve Bank) afgesproken dat de inflatiedoelstelling nu echt omhoog moet naar 3%-4%. Nog meer geldcreatie dus. “Whatever it takes” lijkt al jaren het devies bij de centrale banken.
Al het “verzonnen” geld, vele honderden miljarden over de hele wereld, zorgen ervoor dat op termijn uw spaargeld steeds minder waard wordt. Beleggers en investeerders zien deze grote geldcreatie en parkeren hun middelen in Alternative Assetclasses als Goud, Vastgoed en zelfs de Bitcoin profiteert. Geld is steeds minder waard.
Waardevaste spullen zijn wél wat waard. Als u een huis nu kunt ruilen voor 5 auto’s, dan kunt u over 50 jaar een huis nog steeds ruilen tegen 5 auto’s maar dit huis kost waarschijnlijk dan wel 3x zoveel. De dreiging van inflatie in combinatie met schaarste van woningen en een structureel lage rente (1% rente voor een 10-jaar vaste hypotheek) zorgen ervoor dat de huizenprijzen maar door blijven stijgen. Over een huis van een miljoen euro betaalt u 10.000 euro rente per jaar! Helaas komt daar nog aflossing bij, maar 830 euro per maand rente op een huis van een 1 miljoen, dát is de reden. Mensen kijken naar wat zij aan maandlasten kwijt zijn en naar wat zij kunnen lenen. Door de lage rentestand is dat steeds meer.
Ook volgend jaar verwachten wij een stijging van minimaal 3% tot 5% en wellicht méér (als de economie weer volledig open mag). Corona is een gezondheidscrisis en geen financiële crisis. De banken staan er beter voor qua dekkingsgraad dan in 2008. Mede door de hoge waarderingen van vastgoed momenteel maar ook doordat Basel 3 en 4 strengere regels kennen voor het aanhouden van liquide reserves bij banken. Een huizencrisis zal dan ook voorlopig niet aan de orde zijn de komende jaren.