Door: Hans Nieuwenhuis (clique zorg)
Een vastgoedondernemer kan voor zijn aankopen geld lenen bij een bank en betaalt dan een flink bedrag aan rente. De bank eist bovendien het eerste hypotheekrecht, om het risico van de lening af te dekken. De ondernemer kan ook rechtstreeks van particuliere investeerders lenen en hen dezelfde hoge rente betalen. Dat heeft de voorkeur van vastgoedinvesteringsmaatschappij Meerdervoort. Volgens Wijnand Groenen, commercieel directeur, en Federico Angius, algemeen directeur, is Meerdervoort hiermee indertijd begonnen als reactie op de lage rentes die banken aan spaarders uitkeren. Het betaalde de particulieren niet alleen veel hogere rentes, maar bood ze ook dezelfde bancaire zekerheden: het eerste hypotheekrecht en verpanding van de huren.
Heeft Meerdervoort zelf ook voordeel van de particuliere beleggers?
Groenen: “We zijn geen liefdadigheidsinstelling, dus we hebben er zeker voordeel van. Banken zijn erg risicomijdend en willen lang niet alle projecten financieren. Bovendien zijn hun aanvraagprocedures vaak lang. Banken zijn gebonden aan allerlei internationale regels. Ze hebben een kortetermijnvisie, terwijl wij denken aan een veel langer toekomstperspectief en het vastgoed graag in bezit houden, ook als het tijdelijk ‘onder water’ staat. Zo’n visie heeft een particulier ook, die wil zijn geld voor de langere termijn beleggen. Zolang hij de rente uitgekeerd krijgt, wil hij graag doorgaan.”
Waarom zou een particulier aan zo’n lening beginnen?
Angius: “De rente die we uitkeren is behoorlijk hoog, en de zekerheid is groot. Bovendien spreekt het veel beleggers aan dat ze voor langere tijd een gegarandeerde rente ontvangen, die maandelijks wordt uitgekeerd. Dat doet denken aan een stabiele pensioenuitkering. Dat is ook de reden waarom veel beleggers bij ons investeren. Ze zetten geld veilig weg voor later. Ze doen niet mee met winst en verlies van het vastgoed, zoals beleggers in vastgoedfondsen doen, het vastgoed dient alleen als onderpand. Mocht het helemaal mis gaan met Meerdervoort, dan krijgen zij de opbrengst van het pand.”
Groenen: “Het werkt in elk geval veel eenvoudiger dan het kopen van eigen vastgoed om mee te beleggen. Dat brengt veel beslommeringen met zich mee. Bij Meerdervoort kunnen vermogenden beleggen in vastgoed zonder daar het werk en de zorgen van te hebben.”
Tegen welke condities kan iemand bij Meerdervoort investeren?
Groenen: “Een particulier moet ten minste honderdduizend euro investeren en kan kiezen uit drie risicoprofielen: ‘zekerheid’, ‘behoud’ en ‘opbouw’, met respectievelijk vanaf vijf, zes en zeven procent rente en looptijden vanaf drie jaar. Hoe hoger het rendement, hoe hoger het risico. Bij ‘zekerheid’, de veiligste variant, is de lening nooit groter dan 60 a 65 procent van de taxatiewaarde van het vastgoed.”
Angius: “ Dat is dezelfde veiligheid die ook een bank meestal van een ondernemer vraagt. Er is dan een waardedaling van zo’n 40 procent nodig voordat je bij gedwongen verkoop een euro van je inleg kwijt bent, en zo’n waardedaling komt vrijwel nooit voor. Bovendien gaat het pas spelen als Meerdervoort failliet zou gaan!“
Groenen: “De beide andere profielen lenen meer dan 65% van de taxatiewaarde van het vastgoed, wat dus theoretisch een wat groter risico geeft.”
Angius: “Het eerste hypotheekrecht geeft een grote zekerheid want je bent de eerste die schadeloos wordt gesteld als de deal misgaat. Vastgoed houdt altijd waarde, het zijn tenslotte tastbare grond en stenen en die blijven schaars. Beleggers met een tweede hypotheekrecht komen daarna pas aan de beurt, maar wel vóór de aandeelhouders van Meerdervoort en zelfs voor de belastingdienst. Het profiel ‘opbouw’, waarvoor dit tweede hypotheekrecht geldt, is vooral een spreidingsproduct. Beleggers durven als onderdeel van hun vermogen een klein deel wat risicovoller weg te zetten, en krijgen daar een hogere rente voor. Voor pensioenbeleggers is dit profiel minder geschikt.”
Hoe is het met de belangstelling van investeerders nu de rente op spaarrekeningen ook hoger is geworden?
Groenen: “Onze rentes zijn meegestegen, omdat de huurprijzen ook omhoog zijn gegaan. Het verschil met wat banken uitkeren blijft groot genoeg om concurrerend te zijn.”
Angius: “Sommige investeerders beleggen ook bij ons om hun vermogen te spreiden. Zij hebben geld op de bank én bij ons. Hypotheekleningen werken goed in een spreidingsportefeuille.”
Beleven we momenteel niet een moeilijke tijd voor vastgoed, met alle problemen waardoor er nauwelijks gebouwd mag worden?
Groenen: “Meerdervoort kijkt naar de ultralange termijn. We willen graag iets langdurigs opbouwen en dat heeft tijd nodig, inclusief ups en downs. De langetermijnperspectieven voor vastgoed zijn naar ons idee heel goed. De bevolking groeit en de ruimte is beperkt, dus de vraag zal blijven toenemen. Door de hoge rente staat er momenteel een rem op investeringen, maar dat zal tijdelijk blijken te zijn.”
In wat voor vastgoed investeert Meerdervoort?
Angius: “We kopen bestaand vastgoed en vermijden dus de problemen met nieuwbouw. We besteden veel aandacht aan duurzaamheid, dus waar nodig zorgen we voor verbetering van de energielabels, liefst naar label A. Dat is waar tegenwoordig veel ondernemers toe verplicht zijn, en ook waar huurders om vragen, omdat ze natuurlijk weinig stookkosten willen en het als mooi visitekaartje geldt.”