Minder regulering, meer woningen!

den haag binnenhof meerdervoort

De laatste tijd leest u in het nieuws veel over noodknoppen, huurprijsplafond, onbetaalbare huren in het middensegment, minister Ollongren die de markt verder wil reguleren, gemeenten als Amsterdam en Den Haag die inkomensgrenzen instellen voor huurders om scheefwonen tegen te gaan en grote paniek alom in de politiek vanwege de stijgende koopprijzen en huurprijzen. Wij zijn van mening dat elke vorm van regulering (en extra regulering) uiteindelijk enkel zorgt voor nóg meer schaarste en dus nog hogere marktprijzen. Er zijn simpelweg te weinig woningen in Nederland.

De overheid ervaart het als een probleem voor huurders (starters) en kopers (starters) dat de prijzen van woonruimte voor beide partijen te hard zijn gestegen. Zij willen de huurprijzen betaalbaar houden. Koopprijzen van woningen laten zich moeilijk reguleren, maar huurprijzen kunnen sterker worden gereguleerd.

Wat houdt dit reguleren in?

Nederland kent een woningwaarderingsstelsel (WWS). Binnen dit WWS geldt een ‘puntensysteem’ voor zelfstandige en onzelfstandige woningen. Op basis van diverse eigenschappen van een woning wordt een puntenaantal toegekend. Er zijn onder andere punten voor: oppervlakte, WOZ-waarde, kwaliteit van keuken/douche/toilet, energielabel, fietsenberging, tuin, balkon/buitenruimte, centrale verwarming, enzovoorts. Bij het aantal punten hoort een maximale huurprijs. Tot circa €725,- per maand is een woning een ‘sociale huurwoning’. Boven de €725,- spreekt men van de ‘vrije sector’. In de vrije sector kun je als eigenaar/verhuurder vragen wat je wilt. Aangezien er veel te weinig woningen zijn in Nederland om aan de enorme vraag te voldoen, beginnen de huurprijzen in de vrije sector in de grote steden van Nederland al gauw bij €1.000,- per maand. In de categorie €725,- tot €1.000,- is hierdoor erg weinig aanbod.

Minister Kajsa Ollongren voor Wonen wil de gereguleerde sector uitbreiden door meer woningen binnen de sociale huur te laten vallen of anderszins de huurprijzen in de vrije sector verder te beteugelen. Zij denkt aan huren tot €950,-. Het kan hierdoor zijn dat woningen die nu voor huurprijzen van €900,- tot €1.500,- huur per maand worden verhuurd terugvallen naar een huurprijs tussen de €725,- en €950,-. Op zich is dat een sociale gedachte, maar iemand moet voor het verschil betalen. Het kost met de huidige bouwkosten (bouwpersoneel is niet aan te slepen en niet alleen de uurtarieven zijn hoog maar ook de materiaalkosten zijn erg gestegen) erg veel geld om een nieuwbouwwoning te bouwen. Als je dan als projectontwikkelaar, pensioenfonds, woningcorporatie of eindbelegger maximaal €725,- tot €950,- per maand aan huur mag vragen is het niet meer de moeite waard om het project af te bouwen. Initiatieven worden dan in de ontwerpfase al geannuleerd.

Daarboven komt de veel te strenge procedure van de omgevingsvergunning met alle obstakels die daarbij horen zodat de grote hoeveelheid nieuwbouw helemaal uitblijft. Als de nieuwbouw wél wordt afgerond, dan wordt het verkocht (in plaats van verhuurd) voor enorme prijzen. Als je regulering loslaat, dan nodig je grote partijen uit om te gaan bouwen. Door het vergroten van het aanbod, zal op termijn een nieuw evenwicht ontstaan op de woningmarkt. Regulering zorgt voor een rem op de bouw en werkt dus contraproductief.

De oplossing(en)

De oplossing die wij zien is het snel bouwen van veel woningen. Maar bouwers stoppen met bouwen en projectontwikkelaars kijken angstig naar de politiek. Wij kunnen ons voorstellen dat bouwprojecten vanwege deze gezaaide onrust in een vroeg stadium worden geannuleerd en vinden deze ontwikkeling een slechte zaak. De betaalbaarheid van huren is echter ook belangrijk. De vraag naar woningen is een stuk groter dan het aanbod. Voor Meerdervoort is het goed, want hogere huurprijzen betekent hogere rendementen van onze Garantiefondsen en Besloten Fondsen.

Gemeenten zouden zich meer moeten focussen op illegale verhuur zoals Airbnb en illegale onderverhuur van sociale huurwoningen door huurders die hun gesubsidieerde woningen voor dubbele huurprijzen doorverhuren. Ook zouden gemeenten een wettelijke mogelijkheid moeten inbouwen om het huurcontract van scheefwoners in sociale huurwoningen te kunnen ontbinden. De grootste klap maak je door woningbouwcorporaties op hun maatschappelijke taak te wijzen: het bouwen van sociale huurwoningen en hen daarbij te faciliteren. Desnoods door subsidies van het Rijk als bouwen te duur is.

Daarnaast vinden wij dat woningbouwcorporaties de taak hebben om te zorgen voor voldoende sociale huurwoningen. Wij vinden niet dat de minister die taak bij investeerders kan neerleggen. Investeerders krijgen geen subsidie en kunnen niet goedkoop lenen van de overheid. Dat kunnen woningbouwcorporaties wel. De oplossing ligt in onze ogen bij het meer druk uitoefenen op de corporaties en meer druk uitoefenen op het gemeentebestuur om op grote schaal sociale huurwoningen te realiseren. De vrije sector reguleert zichzelf, zolang je haar maar vrij laat.

Lobbyen

Samen met Vastgoedbelang is de directie van Meerdervoort bezig om te lobbyen in Den Haag voor minder regels en stimulering van projectontwikkeling. Hopelijk komt er snel een eind aan de overheidsbemoeienis die enkel averechts werkt. We blijven werken aan de goede zaak!

Link: Inspraakmogelijkheid Amsterdamse huisvestingsverordening
Link: Vastgoedbelang opent meldpunt verhuurdersklachten
Link: Minister presenteert plannen middenhuur

 

Auteur: Wijnand Groenen,
fondsbeheerder bij Meerdervoort

———————————————————-

Uw vermogen laten renderen met unieke zekerheid?

Meerdervoort investeert in huurwoningen voor jong-werkenden, samenwonende stellen en woningdelers (studenten) in de Randstad. We bieden u op uw inleg een vast rendement van 5,2%. Download ons RenteVastGoedPlan!

 

meerdervoort rentevastgoedplan

© 2019 | Alle rechten voorbehouden | Disclaimer | Privacy Statement